Defectos en vivienda nueva o daños tras una reforma

¿Tienes razón?

La respuesta depende de tres elementos: quién hizo la obra, la naturaleza del defecto y si existe documentación contractual que regule garantías. En vivienda nueva suelen intervenir promotor, constructora y técnicos; en reformas, el responsable es el profesional que ejecutó los trabajos.

1) Autoría de la obra: identificar al responsable es fundamental. Si el defecto deriva de la construcción original, la responsabilidad puede recaer en promotor y constructora; si proviene de una reforma posterior, el responsable será quien ejecutó la reforma.

2) Naturaleza del defecto: algunos defectos son de ejecución (mala colocación, humedades por mala impermeabilización) y otros son consecuencia de diseño o materiales defectuosos. Determinar la causa técnica es decisivo para atribuir responsabilidad.

3) Documentación: contrato de compraventa de vivienda nueva, acta de entrega, certificaciones, proyecto y presupuesto de reforma. Si existe un certificado final de obra o acta de recepción con reservas, esa documentación pesa mucho.

Si identificas que el daño es imputable a quien te vendió o hizo la obra y lo sabes documentado, tienes base para reclamar; si no, necesitarás informes técnicos para aclararlo.

Cómo se soluciona

1) Documenta el problema inmediatamente: fotos y vídeos de calidad, con fechas, y, si es posible, testigos. No tapes, pintes ni repares antes de realizar una inspección si buscas una solución por daños.

2) Reúne la documentación: contrato de compraventa, acta de entrega, certificados, memoria de la reforma, presupuesto y facturas. Si firmaste acta de entrega con reservas, identifica las reservas expresas.

3) Solicita una inspección técnica: encarga un informe de un técnico competente (arquitecto, aparejador o perito) que explique la causa y la relación con la obra o la reforma. Ese informe es la pieza clave para atribuir responsabilidad.

4) Reclama por escrito al responsable: envía la demanda de reparación o compensación con el informe técnico adjunto. Si no contestan, presenta reclamación ante el organismo de consumo o ante la vía judicial según el caso.

5) Considera la vía de mediación o peritaje obligatorio si el contrato lo prevé. Si no se alcanza acuerdo, la acción judicial es la alternativa, donde el informe técnico será prueba fundamental.

Qué puede pasar

1) Reparación amistosa: muchas veces el promotor o el reformista aceptan reparar los defectos si la prueba técnica demuestra su culpa. Es la solución más rápida y práctica.

2) Acuerdo con compensación: se puede pactar una indemnización económica por el coste de la reparación, o un arreglo por el profesional. Aceptar una cantidad puede ser razonable si evita un litigio largo.

3) Juicio: en litigio se discutirá la responsabilidad técnica y el importe. Si pierdes, podrías asumir costas judiciales; si ganas, la sentencia impondrá la reparación o indemnización, pero el cobro dependerá de la solvencia del demandado.

Y si ganas, ¿cobras? Depende de la situación patrimonial del responsable. Aunque la sentencia sea favorable, su ejecución práctica requiere bienes o seguros que garanticen el pago. Por eso verificar seguros decenal o de responsabilidad civil y la solvencia del profesional es relevante desde el inicio.

Errores que arruinan el caso

• Tapar los defectos o hacer reparaciones urgentes sin documentarlos con pruebas previas.
• No encargar un informe técnico independiente que explique causa y responsabilidad.
• Firmar actas de conformidad sin dejar constancia por escrito de las reservas.
• No guardar contratos, planos, presupuestos ni comunicaciones con el promotor o reformista.
• No comprobar la existencia de seguros obligatorios (como seguro decenal en obra nueva) antes de reclamar oficialmente.