La vivienda familiar puede adjudicarse a uno de los cónyuges, venderse y repartirse el precio o ser objeto de compensaciones; lo que determina la solución adecuada son la titularidad registral, la existencia de cargas y la situación familiar (si hay hijos menores), y el primer paso es obtener la escritura, la nota simple registral y la valoración profesional del inmueble.
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La forma de repartir la vivienda depende de: quién figura como titular en el registro, si la vivienda se adquirió con fondos gananciales o privativos, las cargas existentes (hipoteca, embargos) y las circunstancias personales (si hay hijos que viven allí). Si la vivienda es ganancial y ambos la desean, hay que decidir quién la conserva y cómo se compensa al otro; si fue privativa de uno, quedará fuera salvo que haya aportaciones demostrables de la masa. La existencia de gastos pendientes de amortizar afecta la capacidad de adjudicación: si hay hipoteca, quien se adjudique deberá asumirla o pactar su cancelación. La valoración del inmueble es clave: sin una tasación veraz no hay base para fijar compensaciones entre cónyuges.
Qué puedes hacer tú solo: obtener escrituras y notas simples, pedir una tasación y proponer un acuerdo. Necesitarás abogado y procurador para la formalización en escritura pública o para litigar; la intervención notarial y registral requiere documentos en regla.
1) Se vende y se reparten las ganancias. Es común vender el inmueble y dividir el precio, especialmente cuando ninguno quiere asumir la hipoteca o cuando el valor facilita compensaciones claras.
2) Acuerdo de adjudicación con compensación. Un cónyuge puede quedarse con la vivienda y pagar al otro la mitad o una cuantía compensatoria; este acuerdo se formaliza y evita litigio.
3) Juicio y adjudicación judicial. Si hay desacuerdo, el juzgado resolverá; la sentencia puede ordenar la venta o la adjudicación con compensación. Si se adjudica a uno que luego no puede afrontar la hipoteca, el riesgo es que la vivienda sea embargada en ejecución por impago.
Y si ganas, ¿cobras? Si la solución pasa por una compensación económica, cobrar dependerá del patrimonio del obligado; la ejecución sobre la vivienda es posible, pero si el obligado es insolvente, la recuperación será limitada.
Para proponer un acuerdo y solicitar tasación puedes empezar por tu cuenta, y en muchos casos la negociación se cierra sin pleito. Sin embargo, si hay hipoteca, menores implicados, discrepancias sobre titularidad o si te ofrecen una compensación económica, conviene un abogado. Si vas a formalizar adjudicación en escritura pública o a litigar, necesitarás abogado y procurador; consulta el turno de oficio si cumples requisitos.
Otros problemas frecuentes en liquidación de gananciales (división de bienes matrimoniales)
La parte que se adjudique la vivienda suele asumir la hipoteca, salvo acuerdo en contrario. Es imprescindible que el acuerdo especifique quién paga y cómo se hará la novación o cancelación en el Registro de la Propiedad.
Sí, en la liquidación se puede ordenar la venta si no hay acuerdo, y repartir el precio. La venta forzosa puede ser la salida cuando ninguno de los dos quiere o puede asumir la vivienda.
Se utiliza una tasación profesional que fije un valor de mercado. Ese valor sirve de base para calcular compensaciones y adjudicaciones.
La existencia de hijos influye en las decisiones sobre uso o medidas provisionales; pueden acordarse usos temporales para preservar la estabilidad de los menores, aunque la liquidación definitiva seguirá su curso.
La adjudicación y las operaciones de reparto tienen efectos fiscales y registrales; conviene asesoramiento para calcular el impacto y para inscribir correctamente la titularidad y cargas.
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