Cómo incluir cláusulas sobre uso de la vivienda en el convenio regulador

¿Tienes razón?

La posibilidad de atribuir el uso de la vivienda familiar en el convenio regulador depende de quién figure como propietario y de las cargas sobre el inmueble. Si la vivienda es de ambos y está libre de cargas que lo impidan, es habitual atribuir el uso a quien quede con la guarda de los hijos. Si el inmueble es privativo de uno de los cónyuges, el juez o el acuerdo pueden atribuir el uso temporal a favor de quien conviva con los menores, pero esa atribución no altera la titularidad registral: sigue siendo del dueño. Además, las entidades financieras pueden tener algo que decir si la vivienda está hipotecada y el pago de la hipoteca corre a cargo de uno u otro.

La clave es la redacción: hay que diferenciar entre atribución de uso (permite vivir en el inmueble) y transmisión de titularidad (venta o reparto). También hay que decidir duración, medidas para el pago de suministros, reparto de gastos de comunidad, contribución a la hipoteca y previsión para el fin de la atribución (venta, compensación o retorno del uso).

Cómo se soluciona

1. Comprueba la titularidad y cargas. Pide nota simple del registro de la propiedad para saber quién figura como titular y si existen hipotecas, embargos o anotaciones que condicionen operaciones. Localiza además las escrituras y el contrato de préstamo si hay hipoteca.

1. Define la modalidad de atribución. Decide si se trata de una atribución temporal por cuidado de menores, una cesión entre cónyuges o una ocupación hasta la liquidación del régimen económico. Establece la duración y las causas que la terminan (venta, nueva convivencia, cambio de custodia).

1. Regula quién paga qué. Especifica quién asume la hipoteca, los suministros, el seguro del hogar, la comunidad y las reparaciones ordinarias y extraordinarias. Si uno de los cónyuges mantiene la titularidad pero no puede hacer frente a la hipoteca, conviene prever alternativas: subrogación, venta o reparto de cargas.

1. Prevén compensaciones. Si uno se queda con la vivienda y el otro renuncia a su parte, determina si habrá compensación económica o quita en otros bienes. Establece también cómo se calcula la compensación (valor de mercado, pericia) y cómo se acredita.

1. Incluye mecanismos de ejecución y salida. Prevé qué ocurre si quien tiene el uso no cumple con los pagos o si necesita vender: autorización para enajenar, mecanismo de valoración y reparto de plusvalías.

Qué hacer sin abogado: obtener la nota simple, recopilar escrituras y comprobar quién paga actualmente la hipoteca. Cuándo llamarlo: si hay hipoteca con cláusulas complejas, si la vivienda es privativa de uno y se pretende atribuir el uso al otro, o si la contraparte ofrece un acuerdo económico que incluya renuncias sobre la vivienda.

Qué puede pasar

1) Se arregla con un acuerdo. Lo habitual es que las partes pacten la atribución de uso y regulen pagos; se incorpora al convenio regulador y se homologa. Ventaja: previsibilidad y evitar desahucios. Inconveniente: aceptar condiciones económicas desfavorables si no se valora bien el inmueble.

2) Acuerdo con mediación. Si hay conflicto, la mediación puede ayudar a fijar la fórmula de uso y las compensaciones. Permite soluciones creativas: venta con reparto de plusvalías más derecho de uso temporal, por ejemplo.

3) Juicio. Si no hay acuerdo, el juez decidirá en función del interés del menor y de la situación económica. Si uno obtiene una sentencia de atribución, para cobrar compensaciones puede ser necesario ejecutar la resolución; si el otro está insolvente, la ejecución puede resultar complicada.

Y si ganas, ¿cobras? La atribución de uso no siempre implica cobro inmediato: si la sentencia ordena compensaciones económicas, su ejecución depende de patrimonio embargable. Por eso es importante pactar formas de pago o garantías.

Errores que arruinan el caso

• No comprobar la titularidad registral ni las cargas antes de pactar. Esto puede convertir un acuerdo en inútil frente al banco.
• Confundir atribución de uso con transmisión de la titularidad y firmar renuncias que impidan reclamar en el futuro.
• No regular quién paga la hipoteca y los gastos: puede provocar embargos y desahucios.
• No prever una salida clara ni valorar el inmueble: sin mecanismo de salida, las disputas se cronifican.