Vicios ocultos que afectan a la habitabilidad y riesgo de desalojo, ¿qué puedo hacer?

¿Tienes razón?

La relevancia de un vicio oculto que amenaza la habitabilidad se define por tres elementos. Primero: la gravedad del defecto —filtraciones que inundan, riesgo de colapso, instalaciones eléctricas peligrosas o problemas que impiden el uso esencial del inmueble— que exceden la molestia normal y afectan derechos básicos. Segundo: la relación causal con la construcción o la instalación —si el defecto proviene de vicios de obra o materiales—. Tercero: la posibilidad de mitigación inmediata. Si la situación pone en riesgo inmediato la seguridad o la salud, su caso exige medidas rápidas.

Documentos clave: acta de entrega, contrato de compraventa o arrendamiento, garantía del constructor, fotos, videos y certificados médicos si hay afectación de salud. Importa también si el defecto fue informado previamente y la respuesta de quien entregó la vivienda.

Si la vivienda es inhabitable y corre riesgo de desalojo por condiciones estructurales o de seguridad, existe la posibilidad de buscar medidas cautelares en sede judicial o acciones que protejan derechos fundamentales: la acción de tutela puede invocarse cuando los derechos a la vivienda digna, a la salud o al mínimo vital están en peligro y se requieren decisiones rápidas.

Cómo se soluciona

1. Documente todo y actúe con calma. Tome imágenes, vídeos, exporte mensajes y reúna cualquier factura por gastos urgentes (alojamiento temporal, reparaciones provisionales). Si hay riesgo de salud, obtenga registro médico.

1. Informe formalmente al constructor, propietario o administrador. Envíe la reclamación por escrito con constancia de recibido, pidiendo intervención técnica y una solución inmediata. Si la contraparte es una entidad, utilice derecho de petición.

1. Obtenga peritaje que acredite el riesgo. Pida evaluación por ingeniero o arquitecto que describa la gravedad, las actuaciones necesarias y el riesgo de desalojo si procede.

1. Medidas provisionales: Si la situación amenaza derechos fundamentales, considere interponer una acción de tutela para obtener medidas urgentes de protección (por ejemplo, suspensión de actuaciones, obligación de prestar alojamiento temporal o medidas de mitigación). La tutela se puede presentar sin abogado y se tramita con rapidez.

1. Conciliación y/o demanda: Simultáneamente o tras la tutela, inicie conciliación extrajudicial para agotar la procedibilidad antes de demandar. Si no hay acuerdo, presente demanda civil para reclamar reparación, indemnización y costos.

Qué puede hacer sin abogado: documentar, pedir peritaje, presentar tutela si hay riesgo grave y acudir a conciliación. Contrate abogado si hay ofrecimiento de compensación económica, si la tutela requiere complemento técnico o si la demanda es compleja.

Qué puede pasar

1) Solución extrajudicial inmediata: Si el constructor reconoce la gravedad, puede ofrecer reubicación temporal, reparación prioritaria o compensación. Esto suele ser la mejor salida cuando hay capacidad de respuesta.

2) Tutela con medidas provisionales: La tutela puede ordenar medidas urgentes que protejan derechos fundamentales mientras se decide el fondo. No sustituye una demanda por vicios, pero puede dar alivio rápido.

3) Juicio por vicios ocultos y daños: Si el caso llega a juicio, el juez puede ordenar reparación, pago de daños y perjuicios y, en ocasiones, medidas que cubran gastos de alojamiento o reposición de bienes. Si pierde, puede asumir costas procesales; si gana, la ejecución dependerá de la solvencia del demandado.

Recuerde: una sentencia favorable no garantiza el cobro inmediato si el responsable es insolvente o no tiene pólizas vigentes.

Errores que arruinan el caso

• No buscar atención médica o registro cuando hay afectación de salud por moho o humedad: sin soporte clínico la reclamación por daño a la salud pierde fuerza.
• No documentar gastos de alojamiento o mitigación: sin facturas, difícilmente se recuperan esos costos.
• Esperar a que el problema se agrave sin notificar por escrito: pierda oportunidad de medidas provisionales.
• No considerar la acción de tutela cuando están en juego derechos básicos: la tutela es una herramienta rápida y poderosa en Colombia.