Apartamento nuevo con vicios y la constructora no responde

¿Tienes razón?

Tres cosas determinan si su reclamación tiene fundamento: qué tipo de defecto es (vicio visible o vicio oculto), qué garantía ofreció la constructora y qué pruebas tiene de la entrega y del defecto. Un defecto visible que usted dejó anotado en el acta de entrega o en la certificación de entrega de obra fortalece su posición. Un vicio oculto —como filtraciones internas, fallas estructurales o problemas ocultos en servicios— también protege al comprador, porque aparecieron después y no eran evidentes en la entrega.

Importa además si la vivienda está en el periodo de garantía que pactó la constructora o la que la ley presume para ciertos trabajos. El contrato de compraventa o el reglamento de la urbanización suele fijar garantías sobre acabados, instalaciones y estructura. Si existe un seguro decenal o garantía de buena calidad, eso también pesa. Finalmente, la conducta de la constructora (si reconoce por escrito el problema, promete arreglo o ignora las comunicaciones) influye mucho en la estrategia.

Si no tiene acta de entrega, su caso no está perdido, pero necesitará otras pruebas: fotografías fechadas, testigos, comunicaciones por escrito y, si es posible, informes técnicos de peritos que acrediten el vicio.

Cómo se soluciona

1. Reúna y preserve la prueba. Busque: contrato de compraventa, acta de entrega, planos y manuales de obra, recibos de pagos, correos y mensajes con la constructora, fotos y videos con fecha (exporte metadatos si puede) y pruebas de las obras internas (por ejemplo, fotos detrás de muebles si descubrió humedad). Si hay testigos (vecinos, trabajador que hizo la entrega), pida sus datos.

1. Documente el defecto. Haga un informe propio con fotos y descripción clara: dónde está, cuándo apareció, cómo afecta el uso de la vivienda. Si puede, pida un informe técnico de un ingeniero o arquitecto que describa el origen probable del defecto. Ese informe no siempre es imprescindible, pero acelera la solución y evita discusiones técnicas.

1. Reclame por escrito con constancia de recibido. Envíe una comunicación formal a la constructora y a la fiducia o administrador del conjunto, describiendo los vicios, adjuntando pruebas y solicitando reparación o indemnización en los términos del contrato. Use correo certificado si lo dispone la empresa, o un derecho de petición o comunicación con prueba de recibido. Guarde la constancia.

1. Si la constructora no responde o la respuesta es insuficiente, solicite la conciliación extrajudicial en derecho si el asunto lo exige como requisito de procedibilidad. Averigüe si hay un centro de conciliación local o si la misma entidad de la constructora ofrece un mecanismo. La conciliación suele ser obligatoria para muchas demandas civiles y, además, es una vía rápida para forzar una oferta.

1. Si la conciliación fracasa, presente la demanda en el juzgado civil competente. En la demanda pida la reparación de la obra, la compensación por daños y perjuicios o la resolución del contrato según corresponda. Adjunte todas las pruebas y, si dispone de ellas, el informe pericial. Si no puede costear un perito, solicite la práctica de prueba pericial dentro del proceso; el juez puede ordenar la inspección judicial por perito designado.

1. Alternativas prácticas: si hay riesgo de daño mayor (filtraciones que comprometan estructura), contrate urgentes reparaciones y guarde facturas; reclame el reintegro por estas sumas en el proceso. No haga reparaciones que oculten el defecto original sin documentarlas, porque destrucción de prueba debilita su caso.

Qué puede hacer sola: reunir pruebas, enviar la comunicación por escrito con constancia, pedir conciliación y acudir a la oficina de atención al consumidor o a la Superintendencia de Industria y Comercio si hay vulneración de derechos de consumidor. Cuándo buscar abogado: si la constructora tiene defensa organizada, ofrece acuerdos parciales, o si hay riesgo de afectar la habitabilidad o la estructura del inmueble. Si califica para justicia gratuita, puede acceder a defensoría en lo civil para la demanda.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y reparación. Lo más frecuente es que la constructora responda ante la reclamación documentada y ofrezca reparar los vicios: cambiar pisos, sellar filtraciones o corregir instalaciones. Este es el desenlace más rápido y menos costoso.

2) Acuerdo o conciliación. Si la constructora propone un arreglo parcial o una compensación económica, valore la propuesta. Un acuerdo que le devuelva la capacidad de uso y paga los gastos puede ser preferible a un juicio largo. Antes de firmar cualquier acuerdo, pida que se documente por escrito y que incluya plazos y garantías de la reparación.

3) Juicio. Si hay demanda, el juez ordenará pruebas y, posiblemente, una pericia. Si pierde, puede quedarse con una sentencia que reconozca sus derechos pero cuya ejecución dependa de la capacidad de pago de la constructora. Si gana, habrá posibilidad de ordenar la reparación o indemnización. Tenga en cuenta que una sentencia contra una empresa insolvente puede ser difícil de ejecutar; por eso la negociación tiene valor.

Y si gana, ¿cobra? Una sentencia a su favor es un título ejecutivo, pero la efectividad depende de la situación patrimonial de la constructora: embargo y ejecución son posibles, pero si la empresa no tiene bienes líquidos puede resultar lenta. Por eso documentar y preservar bienes (garantías, seguros, fiducias) es clave.

Errores que arruinan el caso

• No documentar lo ocurrido: borrar fotos, no conservar comunicaciones ni recibos. Sin prueba, la discusión queda en palabras.
• Hacer reparaciones sin dejar constancia detallada: arreglar algo por su cuenta y luego reclamar el costo sin facturas o pruebas frena la credibilidad.
• Firmar acuerdos verbales o recibos de conformidad sin leer: aceptar por escrito que la obra está bien cierra puertas.
• Esperar demasiadas semanas sin reclamar por escrito: la pasividad complica probar que el defecto apareció tras la entrega.
• No buscar un informe técnico cuando el defecto es complejo; la discusión técnica en obra especializada se pierde sin pericia.