Un tercero ha ocupado mi local comercial ¿cómo recuperar la posesión?

¿Tienes razón?

Para valorar su caso mire estas cuatro claves:

1. Titularidad y título de posesión. Si usted es el propietario o tiene un contrato de arrendamiento vigente con derecho de posesión, su pretensión de recuperar el local es sólida. Si su derecho está en disputa (contrato vencido o titulación defectuosa), la solución varía.
2. Cómo se produjo la ocupación. Si fue por fuerza o sin título formal, el procedimiento para recuperar la posesión es distinto que si hubo una cesión verbal o un arrendamiento que se está discutiendo.
3. Existencia de arrendatario anterior. Si existe un arrendatario que dejó el local y un tercero ingresó sin autorización, su reclamación se dirige contra el ocupante. Si el ocupante alega un derecho, conviene revisar documentos, recibos o contratos.
4. Pruebas de la ocupación y de daños. Fotografías, videos con fecha, testigos, y comunicaciones solicitando la entrega sirven para acreditar la ocupación y su antigüedad.

Si usted tiene título claro y la ocupación es ilegal, su posición es fuerte. Si la ocupación es por un supuesto derecho que el tercero alegue, necesitará litigar la pretensión de posesión.

Cómo se soluciona

1) Documente la ocupación (acción suya). Tome fotos y videos con fecha visible, recoja testimonios de vecinos o comerciantes que puedan acreditar el ingreso y conserve cualquier prueba de daños o cambios en el inmueble.

2) Verifique títulos (acción suya). Reúna escritura pública si es propietario, contrato de arrendamiento si aplica, y certificados de tradición y libertad si el inmueble está matriculado. Estos documentos son esenciales para acreditar su derecho.

3) Notifique por escrito al ocupante (acción suya). Envíe una comunicación con constancia de recibido reclamando la entrega inmediata del local y advirtiendo que en ausencia de respuesta se acudirá al juzgado. Guarde acuses y constancias.

4) Solicite conciliación o mediación (puede ser útil). La conciliación puede funcionar si hay un conflicto por un pago o una supuesta cesión; si la otra parte no acude o no hay acuerdo, pase al litigio.

5) Inicie la acción de recuperación de inmueble (normalmente con abogado). La acción de recuperación de la posesión ante el juzgado civil correspondiente es la vía para que el juez ordene la restitución. Su demanda debe incluir título de propiedad o de posesión, prueba de la ocupación y la solicitud de medidas para el cumplimiento.

6) Pida medidas cautelares y auxilio de fuerza pública (actividad judicial). Si hay riesgo de que el ocupante destruya bienes o consolide la posesión, solicite al juez medidas cautelares y, de ser necesario, el auxilio de la fuerza pública para ejecutar la orden de restitución.

7) Ejecución de la sentencia. Si el juez decide a su favor, dictará la orden de restitución y fijará mecanismos para que el ocupante entregue el local. Si hay resistencia, la ejecución puede requerir la intervención de la fuerza pública.

Qué puede pasar

1) Entrega voluntaria tras la notificación. En muchos casos, la comunicación fehaciente y la amenaza judicial hacen que el ocupante se retire y entregue el local.

2) Acuerdo o conciliación. Puede llegar un acuerdo que incluya desocupación en plazo, pago por daños o incluso renta por el tiempo de ocupación. Un acuerdo firmado evita un proceso largo.

3) Juicio de recuperación y ejecución. Si el ocupante se niega, el juicio puede terminar con orden judicial de restitución y, en su caso, indemnización por ocupación. Si pierde y no entrega, se ordena desalojo con auxilio de autoridad.

Y si gana, ¿recupera todo tal cual? Recuperar la posesión es distinto a recuperar pérdidas económicas: la restitución devuelve el uso, pero los daños o lucro cesante pueden requerir una petición separada o incluirse en la demanda.

Errores que arruinan el caso

• Entrar por la fuerza a desalojar por cuenta propia: eso puede invertir responsabilidades y generar acciones penales o civiles en su contra.
• No documentar la ocupación con pruebas fechadas y testigos.
• Tratar con quien dice representar al ocupante sin exigir poderes o documentos.
• Firmar acuerdos orales sin elevarlos a acta conciliatoria o documento escrito.
• No pedir medidas cautelares si teme que los bienes sean destruidos o vendidos.