Vender una vivienda gravada con hipoteca es habitual; puede cancelarla en la escrituración, acordar una subrogación con el comprador o negociar otra solución con el banco. Lo primordial es obtener la certificación de saldo y negociar con claridad quién asume la deuda y quién paga los gastos de libertad y registro.
Cuéntanoslo y te lo analizamos gratis en un minuto: qué opciones tienes, qué urge y qué contarle al abogado.
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Vender una casa con hipoteca pendiente es posible, pero el resultado depende de estos factores:
Si dispone de la certificación y el comprador acepta las condiciones (pagar saldo o subrogarse), la venta es viable. Si hay discrepancias sobre quién paga la diferencia o el banco no autoriza, necesita soluciones negociadas.
Qué puede hacer sin abogado: solicitar certificación de saldo, negociar con el comprador y coordinar con el banco; puede usar una promesa de compraventa bien redactada y pedir conciliación si hay disputa. Necesita abogado para redactar cláusulas que protejan su derecho a recibir el precio neto, para negociar cancelaciones complejas o para litigar con acreedores.
Y si gana, ¿cobro? Obtener la escritura no siempre asegura el cobro inmediato: si parte del precio quedó en manos del comprador y este incumple, necesitará ejecutar la garantía prevista en la promesa o en la propia escritura. La efectividad del cobro dependerá de las garantías y del patrimonio del comprador.
Puede gestionar certificados y negociar la venta por su cuenta, y muchos vendedores lo hacen. Necesita abogado si hay embargos, varios gravámenes, diferencias entre precio y saldo de la hipoteca, o si el comprador propone subrogarse y exige condiciones. Si no tiene recursos, consulte la Defensoría del Pueblo o la oficina de justicia gratuita local.
Otros problemas frecuentes en hipotecas
El banco no suele impedir la venta, pero la hipoteca sigue gravando el inmueble. La venta puede realizarse siempre que se pacte la cancelación del saldo en la escrituración o que el comprador acepte subrogarse y el banco lo autorice.
La cancelación requiere que el banco reciba la suma necesaria y emita la carta de paz y salvo o la certificación que el notario o el registro requieren para levantar la anotación hipotecaria. Debe quedar constancia en la escritura pública y en la inscripción registral.
Si el comprador incumple, usted puede ejecutar las garantías previstas en la promesa o en la escritura, reclamar el precio adeudado o pedir el restablecimiento de la posesión según lo pactado. Es importante cerrar mecanismos de garantía en el contrato.
Es arriesgado: el inmueble seguirá gravado y el comprador adquiere una carga. Puede acordarse, pero debe quedar claro quién responde por el pago y qué garantías existen; normalmente se prefiere la cancelación o la subrogación.
Depende de su contrato. Algunos préstamos incluyen cláusulas por amortización anticipada o comisión por cancelación. Consulte su escritura y pida al banco la liquidación y condiciones antes de pactar la venta.
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