Me han iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria

¿Tienes razón?

Si le notificaron una demanda de ejecución hipotecaria, no hay una única respuesta: su posición dependerá de cuatro factores clave: si el acreedor tiene un título ejecutivo válido, si la notificación fue correcta, si existen pagos o acuerdos previos y si puede alegar vicios formales o sustantivos en el contrato (errores, cláusulas abusivas, pagos no aplicados, etc.). El título ejecutivo suele ser la escritura pública del crédito o un pagaré hipotecario que permita ejecutar sin probatorio adicional. Si el banco o entidad presenta ese título y la notificación se hizo conforme a las reglas procesales, la ejecución procede a menos que usted presente defensas válidas.

Usted tiene opciones si puede probar que hubo pagos no contabilizados, errores en la liquidación de la deuda, cobros indebidos o cláusulas abusivas que afecten la exigibilidad. Otra defensa es alegar nulidad del título por vicios en la firma o el consentimiento. También existen medidas constitucionales: cuando están en riesgo derechos fundamentales (vivienda, debido proceso), la acción de tutela puede ser una herramienta para obtener medidas provisionales, aunque no sustituye la defensa en el proceso principal.

Cómo se soluciona

1. Reúna todos los documentos que tenga: contrato de crédito, escritura hipotecaria, certificaciones registrales (certificado de tradición), cualquier recibo o extracto que pruebe pagos, comunicaciones con el acreedor y la demanda o auto que inició la ejecución. Escanee y organice todo cronológicamente.

1. Verifique la notificación. Compruebe cómo y cuándo le notificaron. Si no recibió notificación válida, puede alegar ausencia de notificación y pedir que se suspenda el proceso hasta ser notificado válidamente. Anote cualquier irregularidad en la entrega.

1. Consulte con un abogado especializado en derecho hipotecario. El abogado le ayudará a identificar defensas: error en la liquidación, pagos no aplicados, cláusulas abusivas, prescripción de créditos personales conexos o problemas formales en el título. También valorará si procede solicitar medidas cautelares o presentar acción de tutela si hay amenaza a derechos fundamentales.

1. Conciliación o negociación con el acreedor. En muchos casos es posible negociar una reestructuración, una novación o un pago parcial que detenga la ejecución. La negociación puede ocurrir antes o durante el proceso; si la entidad ya propuso alternativas, valóralas con asesoría porque ese es el momento en que el abogado suele rentabilizarse.

1. Defensas procesales. Si hay errores formales u omisión de requisitos en el título o en la notificación, su abogado presentará las excepciones procesales y la contestación de la demanda. Si se demuestra que la deuda fue paga o que la liquidación es errónea, la ejecución podrá detenerse.

Qué puede hacer usted solo: recopilar y organizar documentación y pedir al juzgado copia íntegra del expediente. Cuándo buscar abogado: desde la recepción de la demanda y, en todo caso, si la vivienda es su residencia principal o si la entidad presenta un título ejecutivo sólido.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o negociación. A menudo se consigue una reestructuración del crédito, una novación o plan de pagos que evita la pérdida de la vivienda. Esta solución es la preferible si usted pretende conservar la casa.

2) Acuerdo o conciliación judicial. En sede de conciliación o negociación formal puede pactarse quitas o plazos nuevos. Un acuerdo rápido puede evitar costas y una ejecución forzosa.

3) Juicio y remate. Si no logra acuerdos y el proceso sigue, el título ejecutivo permite la ejecución y eventual remate de la hipoteca. Si pierde, además de la pérdida de la vivienda puede enfrentar costas y honorarios. Si gana, recupera la posesión y posiblemente la obligación de pago del acreedor.

Y si gana, ¿cobra? Si usted obtiene una sentencia favorable por exceso de cobro o nulidad de cláusulas, el cobro depende de la situación patrimonial del banco o tercero; muchas veces la ejecución sobre bienes del demandado es necesaria.

Errores que arruinan el caso

• Ignorar las notificaciones o no contestar la demanda. No comparecer complica la defensa y facilita el pronunciamiento en su contra.
• No conservar comprobantes de pago ni extractos bancarios. Sin ellos es difícil probar abonos realizados.
• Firmar acuerdos verbales sin dejar constancia escrita y firmada. La prueba escrita es clave.
• Tratar solo por teléfono con el acreedor y aceptar propuestas sin asesoría. Muchas soluciones requieren formalización.
• No buscar asesoría cuando la vivienda es vivienda familiar: ahí la defensa suele necesitar mirada técnica y, a veces, medidas constitucionales urgentes.