Quieren apropiarse de una parte de mi propiedad por prescripción ¿cómo defenderla?

¿Tienes razón?

Su posición se decide por cuatro factores: si usted es titular registral o tiene un título que pruebe la propiedad; si ejerció actos de dominio sobre la parcela disputada (cultivos, cercas, pago de impuestos, obras); si hubo tolerancia o reconocimiento hacia el pretendido poseedor; y qué pruebas existe sobre la ocupación adversa. La prescripción adquisitiva (posesión continua y pública con intención de señor y dueño) se fundamenta en la posesión prolongada y demostrable del reclamante. Si usted puede mostrar actos de dominio, pagos de predial, denuncias por usurpación, o actos de molestia que demuestren que no hubo silencio, su defensa es fuerte.

También importa la morfología del terreno: linderos, planos catastrales, levantamientos topográficos y la inscripción en el registro de instrumentos públicos. Si la pretensión del tercero se basa en documentos falsos o en una ocupación reciente sin título, su defensa es clara. Pero si en algún momento usted permitió el uso del terreno sin protestar o firmó documentos que implican cesión, la situación cambia.

Cómo se soluciona

1. Reúna prueba del dominio y del ejercicio de posesión. Busque escritura pública, certificado de tradición, recibos de impuestos prediales a su nombre, facturas de servicios, fotografías históricas, planos catastrales, y testimonios de vecinos que acrediten que usted usó y protegió el predio. Documente las fechas y los actos concretos: cercas puestas, cultivos, mejoras, y pagos realizados.

1. Documente la oposición a la ocupación. Si detecta que alguien empezó a usar la porción de su terreno, haga una comunicación fehaciente reclamando la restitución y exigiendo que cesen las obras. Registre denuncias ante la autoridad municipal o Policía por usurpación y guarde los radicados. La oposición temprana rompe la continuidad de la posesión adversa.

1. Solicite medidas cautelares si existe riesgo de enajenación. Pida la anotación en el registro, embargo o aseguramiento de la porción disputada para evitar que el pretendido poseedor la grave o venda. Acompañe la solicitud con la prueba de su dominio y de la afección al derecho.

1. Contradiga la demanda de prescripción. Si la otra parte inicia un proceso de prescripción adquisitiva, presente en el expediente su prueba de titularidad y de actos de dominio. Aporte testigos, facturas, pagos y cualquier elemento que muestre que la posesión no fue continua, pública y pacífica a favor del reclamante.

1. Valore la conciliación si procede. En algunos conflictos de linderos y usos, una negociación con deslinde técnico o indemnización puede resolverlo sin litigio. Un acuerdo con reconocimiento escrito y levantamiento de planos puede resultar menos costoso que un pleito largo.

Acciones que puede iniciar solo: reunir escrituras, pagar y obtener certificaciones prediales, documentar daños e iniciar comunicaciones fehacientes y denuncias ante autoridad. Necesitará abogado si la otra parte demanda la prescripción, si existen títulos competidores o si hay que coordinar peritajes topográficos y acciones registrales.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o acuerdo de deslinde. Lo frecuente es que, ante la evidencia documental y la presión de una acción judicial, las partes negocien un deslinde técnico, una indemnización o una distribución clara de linderos. Un acuerdo firmado y registrado evita incertidumbre futura.

2) Conciliación o peritaje. En conciliación puede acordarse la realización de un peritaje topográfico que determine la línea de deslinde. Un acuerdo plasmado con reconocimiento de títulos y levantamiento de plano pone fin al conflicto y es inscribible.

3) Juicio de prescripción adquisitiva. Si la otra parte logra probar la posesión en los términos que exige la doctrina, el juez podría declarar la prescripción a su favor sobre la porción disputada. Si usted prueba actos de dominio, el juez puede rechazar la pretensión. Si pierde, la sentencia puede ordenar la transferencia de dominio y la inscripción registral; si gana, su titularidad queda confirmada. Tenga en cuenta que una sentencia favorable no garantiza cobro de indemnizaciones si la otra parte es insolvente.

Y si gana, ¿cobro o restitución? Si se declara su derecho, se ordena el reconocimiento registral y la restitución del dominio; pero si la otra parte ya vendió la porción a tercero de buena fe, la situación puede complicarse y requiere análisis registral y probatorio.

Errores que arruinan el caso

• Permitir el uso sin protestar ni documentarlo: la tolerancia facilita la prescripción.
• No pagar ni conservar recibos de impuestos prediales: son prueba de ejercicio de dominio.
• No levantar planos ni demarcar linderos cuando surge la disputa; la falta de delimitación facilita conflictos.
• No denunciar actos de ocupación o no pedir medidas cautelares cuando hay riesgo de enajenación.
• Intentar arreglos verbales con el ocupante sin dejar constancia escrita; cualquier acuerdo debe constar por escrito y, si es posible, registrarse.