El propietario no arregla humedades y daños del apartamento

¿Tienes razón?

Su derecho a exigir reparaciones depende de tres cosas principales: el contenido del contrato de arrendamiento, la causa de la humedad o del daño y las pruebas que pueda aportar. Si el contrato dice que el arrendador debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad y la humedad proviene de una falla estructural o de la instalación general del edificio, su posición es fuerte. Si la humedad fue causada por un mal uso suyo, o por una avería que usted debería haber reportado, la responsabilidad puede repartirse.

También importa la forma en que usted comunicó el problema: una notificación informal no impide pedir la reparación, pero una comunicación con constancia de recibido demuestra que el arrendador conocía la falla y tuvo oportunidad de actuar. Las pruebas más decisivas son las fotografías fechadas, los reportes técnicos de un perito o de la administración del edificio, los recibos de pago por arreglos que usted haya hecho y los mensajes escritos con el arrendador donde se discuta el problema.

Si tiene contrato escrito y la obligación de conservar la habitabilidad recae en el arrendador, y además cuenta con evidencia de la humedad y de que se lo informó, su caso es razonablemente sólido. Si no hay contrato o todo es verbal, todavía puede reclamar, pero la discusión sobre quién es responsable será más difícil y dependerá de las pruebas que presente.

Cómo se soluciona

1. Reúna pruebas. Busque el contrato de arrendamiento, el inventario de entrega si existe, fotos y vídeos con fecha de la zona afectada, y cualquier comunicación con el arrendador. Si pagó reparaciones, reúna facturas y comprobantes de pago. Si la comunidad o la administración del edificio emitió algún informe sobre filtraciones, inclúyalo. Exporte chats de mensajería instantánea y guárdelos en formato que no pueda modificarse.

1. Haga una petición por escrito con constancia de recibido. Diríjala al arrendador indicando los daños, el perjuicio que le causan y pida la reparación. Adjunte copia de las pruebas básicas. Conserve copias y el comprobante de que la carta o el mensaje fue recibido.

1. Solicite un dictamen técnico si la causa del daño no es evidente. Un perito en construcción o un técnico en impermeabilizaciones puede establecer si la humedad proviene de falla estructural, filtración desde zonas comunes o de uso del inquilino. Ese informe será valioso para negociar o para reclamar judicialmente.

1. Busque conciliación extrajudicial en derecho si la ley local lo exige para que proceda una demanda civil. La conciliación puede realizarse ante centros autorizados o ante un centro de conciliación. Prepare la documentación y proponga soluciones claras: reparación con proveedor designado, compensación por pérdida de uso o descuento en renta.

1. Si la conciliación no prospera, valore la vía judicial. En la demanda se pedirá que se ordene la reparación, la reparación por cuenta del arrendador o el pago de perjuicios por pérdida de uso. En casos donde la salud esté en riesgo por moho u otras condiciones, también puede evaluarse la acción de tutela por violación de derechos fundamentales relacionados con la salud y la vida en condiciones dignas.

1. Solicite apoyo de la administración del edificio y de la comunidad. Si la avería proviene de zonas comunes, la administración tiene responsabilidad y puede actuar frente al propietario. La intervención de la administración suele acelerar reparaciones que involucran estructura o tuberías colectivas.

Acciones que puede hacer usted solo: tomar fotos, reunir comprobantes, enviar la petición con constancia, presentar conciliación extrajudicial, pedir dictamen técnico. Cuándo conviene un abogado: si el arrendador se niega tajantemente, ofrece acuerdos insuficientes o si hay riesgo para su salud o pérdida de vivienda; también cuando la contraparte tiene abogado.

Qué puede pasar

1. Se arregla con una carta. Muchas veces la simple comunicación fehaciente hace que el arrendador mande a reparar. Si acepta, pida que quede por escrito quién hace la obra, plazos y quién responde por la calidad del trabajo.

1. Acuerdo o conciliación. En conciliación pueden pactar reparación, reintegro parcial de rentas por pérdida de uso o un descuento. Un acuerdo reduce incertidumbres y evita costos judiciales; un acuerdo razonable puede ser más conveniente que litigar, porque llega antes y usted recupera uso y tranquilidad.

1. Juicio. Si no se llega a acuerdo, puede demandar para que se ordene la reparación y se paguen perjuicios. En el juicio se valorarán las pruebas técnicas y documentales. Si usted pierde, es posible que deba soportar costas procesales; si gana, la sentencia puede establecer medidas de ejecución forzada para obligar la reparación. Tenga presente que ejecutar una sentencia contra alguien insolvente puede ser difícil: una condena es un título para cobrar, pero la efectividad del cobro depende de los bienes o ingresos del responsable.

Y si gana, ¿cobro? Una sentencia a su favor es útil solo si el propietario tiene bienes o ingresos sobre los que se pueda ejecutar. Si no, la sentencia será un reconocimiento que puede tardar en traducirse en pago efectivo.

Errores que arruinan el caso

• No conservar evidencia desde el primer momento: fotos, chats o facturas. Si lo hace después, la otra parte dirá que usted causó el daño.
• Hacer reparaciones costosas sin comunicar por escrito y sin la autorización del arrendador cuando lo exige el contrato; luego le será difícil pedir reembolso.
• Firmar documentos que reconozcan responsabilidad por su parte sin entender las consecuencias o sin copia.
• No pedir dictamen técnico cuando la causa de la humedad es discutible; la falta de peritaje empobrece su prueba.
• Olvidar la conciliación extrajudicial cuando es procedente: sin constancia de intento previo, la demanda puede enfrentarse a objeciones de procedibilidad.