Promotora o constructora en quiebra deja la obra

¿Tienes razón?

La clave es determinar quién responde ahora: si la promotora es la contratista principal y entró en insolvencia, la obligación primaria de terminar recae sobre el patrimonio de la empresa, pero esa masa puede estar intervenida por un proceso concursal o por la autoridad competente. Si hay fianzas, pólizas de cumplimiento o seguros de cumplimiento, esos instrumentos son la fuente más directa para obtener recursos para terminar la obra. Además, la forma contractual (contrato de compraventa, fiducia, obra por administración) y las garantías entregadas en la comercialización son determinantes.

Debe revisar el contrato de compraventa o contrato de obra, las pólizas y cualquier fiducia que contenga recursos para terminar. Si la promotora está en proceso de liquidación o concurso, su posibilidad de recuperar pagos anticipados dependerá de la calificación del crédito y del patrimonio disponible. Si usted pertenece a un grupo de compradores o a la copropiedad, la acción colectiva fortalece la reclamación contra pólizas o la búsqueda de un nuevo contratista.

Cómo se soluciona

1) Reúna la documentación contractual y de pagos.

• Contratos de promesa y compraventa, recibos, certificaciones, pólizas de cumplimiento o de seguros, actas de entrega parcial y comunicaciones con la promotora.

2) Documente el abandono de la obra.

• Haga fotografías del estado actual, registre la inactividad y recoja comunicaciones que prueben el cese de actividades.

3) Verifique el estado jurídico de la empresa.

• Consulte con un abogado o en registros públicos si la empresa está en proceso de liquidación o en otro procedimiento. Si existe interventoría o proceso concursal, identifique al liquidador o al interventor.

4) Reclame a las pólizas, fianzas o fiduciaria.

• Si existe garantía de cumplimiento o una fiducia que contenga recursos para terminar, presente la reclamación y exija que se activen los mecanismos para terminar la obra.

5) Organícese con los demás afectados.

• La unión facilita contratar un interventor independiente y un nuevo contratista, o gestionar la reclamación colectiva ante aseguradoras o en sede concursal.

6) Conciliación previa y acciones judiciales según procedan.

• Si hay respuesta negativa, la conciliación extrajudicial es paso previo en muchos casos. Una demanda puede reclamar el cumplimiento, la ejecución de garantías o la declaración de incumplimiento y daños.

Qué puede hacer usted solo: recopilar pruebas, comunicarse con la fiducia o aseguradora y agruparse con otros compradores. Cuándo necesita abogado: cuando se trate de activar pólizas, demandar al liquidador o negociar con aseguradoras y en procesos concursales.

Qué puede pasar

1) Se activa una póliza o fiducia y la obra se termina: en muchos casos la aseguradora o fiduciaria financia la terminación con un nuevo contratista. Este desenlace es el más eficaz, aunque puede requerir coordinación y supervisión técnica.

2) Acuerdo entre partes o solución negociada: la promotora, si aún existe patrimonio, o el liquidador pueden negociar reparaciones, devoluciones parciales o transferir contratos para que otro actor termine la obra. A veces los compradores forman un comité y gestionan la contratación directa de terminación.

3) Vía judicial o concursal: si no hay recursos suficientes, puede abrirse una discusión sobre cómo repartir lo existente entre acreedores. En estos casos, la recuperación de lo pagado puede ser parcial. El proceso concursal o de liquidación determina el orden de prelación de créditos y la posibilidad de recuperar anticipos.

Y si gana, ¿cobra? En procesos concursales la satisfacción del crédito depende de la masa y del orden de prelación; si la empresa no tiene bienes suficientes, la sentencia o resolución puede quedar difícil de ejecutar. Por ello activar las pólizas o la fiducia es crucial.

Errores que arruinan el caso

• Actuar aislado sin coordinar con otros compradores: diluye la fuerza frente a aseguradoras y fiduciarias.
• No reclamar a la póliza o fiducia de inmediato: dejar pasar puede complicar la activación de recursos disponibles.
• Firmar documentos de renuncia para recibir pequeñas cantidades sin valorar la alternativa de completar la obra.
• No obtener asesoría técnica antes de aceptar propuestas de terminación improvisadas.