El promotor se niega a reparar defectos en mi vivienda, ¿qué puedo hacer?

¿Tienes razón?

Su caso depende de tres factores: la existencia real del defecto, la prueba de que lo notificó y el alcance de las obligaciones del promotor según el contrato y la ley. Si el defecto está cubierto por la garantía contractual o por normas que rigen la calidad de la obra, su reclamación es sólida. Si el daño es por uso indebido o por falta de mantenimiento posterior, la posición frente al promotor se debilita.

La evidencia que más pesa es: fotografías o vídeos fechados; informes técnicos que identifiquen la causa; copia del contrato, acta de entrega y anotaciones de recepción; y comunicaciones escritas en las que usted reclama. Si el promotor alegara vicios ocultos, lo relevante es demostrar cuándo apareció el problema y que no existía antes de la entrega.

También influye si el promotor cuenta con pólizas de seguro para la obra, garantías de constructora o alguna entidad que responda por defectos. Si el promotor es una empresa con capacidad patrimonial, una sentencia podrá cobrarse con mayor probabilidad que si es una persona sin activos. No basta con enfadarse: necesita estructurar la prueba y la reclamación formal.

Cómo se soluciona

1) Reúna la documentación: contrato de compraventa, acta de entrega, manual de uso, comprobantes de pagos, comunicaciones previas y fotos o vídeos del defecto. Exporte y guarde conversaciones de mensajería y correos.

2) Envíe un requerimiento formal por escrito al promotor solicitando reparación o intervención técnica. Hágalo con constancia de recibido o mediante derecho de petición para dejar registro. Pida inspección técnica y copia del informe técnico que el promotor pueda producir.

3) Pida inspección técnica independiente si el promotor no envía uno aceptable. Contrate un ingeniero o arquitecto que elabore informe que acredite la causa y la solución necesaria. Guarde el informe original y copias.

4) Si existe póliza de seguro de la obra, notifíquela; haga lo propio si la garantía contractual entra en juego. Abra el siniestro con la aseguradora y solicite constancia escrita de la reclamación.

5) Si la vía extrajudicial no prospera, inicie la conciliación extrajudicial en derecho cuando sea requisito de procedibilidad. Prepare la conciliación con peritaje y documentación. Si la conciliación falla, la demanda en los juzgados civiles busca reparación o indemnización.

Qué puede hacer usted solo: documentar, enviar derecho de petición y contratar inspección técnica. Cuándo contratar abogado: si el promotor ofrece una solución parcial, si propone un acuerdo económico o si la conciliación es inevitable.

Qué puede pasar

1) Reparo inmediato: con evidencia técnica y requerimiento formal lo habitual es que el promotor acepte reparar para evitar conflicto público y costos mayores. Un acuerdo de reparación con cronograma y garantía es la solución más rápida.

2) Acuerdo económico o conciliación: si hay discrepancias sobre la causa o alcance, se puede acordar una suma para reparar. A menudo un acuerdo con supervisión técnica convence a ambas partes. Un acuerdo puede ser mejor que una sentencia que tarde en ejecutarse.

3) Juicio: si no hay arreglo, la demanda busca la reparación obligatoria o la indemnización. En juicio la prueba pericial es clave. Si pierde, puede quedar con las costas; si gana, la ejecución depende de la solvencia del promotor o de la existencia de pólizas que respondan.

Y si gana, ¿cobro? Una sentencia es un título ejecutivo para cobrar, pero la existencia de patrimonio o pólizas hará la diferencia. Antes de litigar conviene evaluar la capacidad de pago del promotor.

Errores que arruinan el caso

• No dejar constancia escrita de las reclamaciones: las quejas verbales no prueban nada.
• No buscar informe técnico independiente cuando el promotor aporta uno parcial.
• Firmar recibos de conformidad con reparaciones sin detallar alcance ni garantías.
• No verificar pólizas de seguro o garantías antes de abandonar la reclamación.
• Retrasar la reclamación por desconfianza o vergüenza, lo que complica probar la evolución del defecto.