Problemas en notaría al firmar la escritura de compraventa: ¿qué hacer?

¿Tienes razón?

Hay tres elementos que deciden si su reclamación contra la notaría (o contra la otra parte) prospera: el tipo de error (tipográfico, de identidad, de título o de gravámenes), quién aportó la documentación, y si la firma fue prestada bajo consentimiento informado. Si el problema es un error formal —una fecha mal escrita, una dirección incompleta— la corrección suele ser más sencilla. Si se trata de un error en la titularidad, de una omisión de gravámenes o de una firma falsificada, la situación es más grave.

Importa también si la escritura aún no ha sido inscrita en el Registro de Instrumentos Públicos. La inscripción reproduce la realidad registral y, en algunos casos, corrige o complica reclamaciones. Si firmó la escritura condicionado a la entrega de ciertos documentos y esos documentos no se incorporaron, puede haber responsabilidad de la notaría por negligencia o de la otra parte por incumplimiento contractual.

Además, la notaría como oficina pública tiene deberes de verificación de identidad y de integridad documental. Si existe negligencia del notario (por ejemplo, no advertir una falta de certificación necesaria), puede caber responsabilidad administrativa o civil.

Cómo se soluciona

1) Mantenga la calma y documente.

• No firme si tiene dudas. Pida que el apoderado o el notario deje constancia en el protocolo de sus observaciones.
• Si ya firmó, obtenga copia simple y copia auténtica de la escritura.

2) Identifique el error y la fuente.

• Compare la escritura con los documentos previos: contrato de compraventa, certificados de tradición, paz y salvo, y cualquier poder. Identifique si el error provino del vendedor, del apoderado, del notario o del sistema registral.

3) Solicite la corrección en la notaría.

• La notaría puede expedir actas de aclaración o subsanar errores materiales. Pida por escrito la corrección y exija constancia de la gestión.

4) Si la corrección requiere registro, tramite la aclaración o la rectificación en el Registro de Instrumentos Públicos.

• Para problemas de inscripción, es posible solicitar la rectificación registral mediante los mecanismos que establezca el registro; en algunos casos se requiere procedimiento judicial.

5) Agotar la vía administrativa y conciliación si procede.

• Si la conducta del notario fue negligente, puede presentar queja ante la Oficina de Control Disciplinario del respectivo circuito notarial o ante la Superintendencia de Notariado y Registro, según corresponda. Para reclamaciones civiles contra el notario o la otra parte, en muchos casos se requiere conciliación previa.

6) Acciones judiciales.

• Si la notaría no corrige y el error causa daño, puede presentar acción civil por responsabilidad patrimonial o, en casos de violación de derechos fundamentales, una acción de tutela si procede. Si hay falsificación de firma o fraude, denuncie penalmente además de la vía civil.

Qué puede hacer solo: recabar copias, exigir actas de las observaciones en la notaría y pedir la corrección. Contrate abogado si hay sospecha de fraude, si la otra parte se niega a corregir, o si la rectificación requiere procedimientos ante el registro o una demanda.

Qué puede pasar

1) Solución en la notaría: muchos errores materiales se corrigen con una acta de aclaración o con una escritura complementaria y posterior inscripción. Es la salida más rápida y menos costosa.

2) Acuerdo o conciliación. Puede lograrse un acuerdo entre las partes para subsanar la escritura mediante complemento o anotación en el registro. Un acuerdo reduce riesgo y es más rápido que demandar.

3) Demanda judicial. Si la notaría o la otra parte se niega, la ruta puede ser una demanda civil para obtener la rectificación o una acción de responsabilidad patrimonial contra el Estado si la conducta es atribuible al servicio público notarial. Si pierde la demanda, podrá ser condenado en costas; si gana, la sentencia ordenará la corrección, pero la ejecución depende de la inscripción y de los bienes afectados.

Y si gana, ¿cobra? La sentencia puede reconocer reparación. Ejecutarla depende de la existencia de bienes embargables del demandado.

Errores que arruinan el caso

• Firmar sin leer: aceptar sin revisar es la causa más frecuente de problemas.
• No exigir copia inmediata: perder la copia auténtica complica la prueba.
• No dejar constancia de reservas en el protocolo: si no figuran las observaciones, hará falta prueba adicional.
• No revisar certificados de tradición y gravámenes antes de firmar: puede aparecer un embargo u otra limitación que cambie todo.
• No actuar con rapidez: algunas rectificaciones son más fáciles antes de la inscripción definitiva.