He detectado errores en la escritura de compraventa: ¿qué debo hacer?

¿Tienes razón?

Para saber si el error en la escritura le favorece o le perjudica y quién debe corregirlo, hay que distinguir tres cosas.

1) Naturaleza del error: ¿es un error material, una inexactitud de transcripción (por ejemplo, la dirección, el número de cédula mal escrito, la extensión del lote) o es un error de fondo que afecta la titularidad o cargas? Los errores materiales suelen subsanarse documentalmente; los errores de fondo pueden requerir acción judicial.

2) Origen del error: ¿provino de la información que usted entregó (por ejemplo, entregó un dato equivocado) o fue un fallo de la notaría, del registrador o del vendedor? Si la notaría o el registrador introdujeron el error, la corrección es procedente sobre pedido y a veces sin costo adicional; si fue un error suyo, la corrección sigue siendo posible, pero puede necesitar actuación conjunta del vendedor o terceros.

3) Prueba de la realidad: certificados catastrales, certificados de tradición y libertad anteriores, planos, pagos de impuestos prediales, documentos de identidad y cualquier documento que muestre la versión correcta. Sin esos documentos será difícil conseguir una rectificación.

Con esos tres puntos puede valorar si el error es subsanable por la vía administrativa (notaría/registro) o si hace falta acudir a la vía judicial para cancelar o rectificar el asiento registral.

Cómo se soluciona

1) Reúna la prueba. Busque la escritura pública, el certificado de tradición y libertad, el plano catastral, el certificado predial, los recibos y cualquier documento que demuestre la información correcta. Si el error afecta a la identidad, aporte copia de la cédula correcta.

2) Consulte con la notaría que protocolizó la escritura. Pregunte si el error es de transcripción. Muchas correcciones formales se solucionan mediante la expedición de una fe de erratas o una aclaración que se anota en la misma notaría y luego se inscribe en el registro. Pida que le expliquen el procedimiento y solicite copia por escrito del trámite.

3) Solicite corrección registral en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Si la notaría no puede corregir por ser un error en el registro, el registrador tiene mecanismos para subsanar errores formales. Lleve toda la prueba documental y la solicitud por escrito.

4) Intentar solución amistosa con la otra parte. Si la corrección exige la intervención del vendedor o de terceros (por ejemplo, si hay firma que debe modificarse), proponga una corrección notarial conjunta.

5) Acción judicial cuando no hay acuerdo o si el error afecta la titularidad o existen sospechas de fraude. Puede tramitarse una demanda para rectificar o para declarar la nulidad del acto por error o vicio en el consentimiento. En procedimientos judiciales habrá que probar el error y su impacto.

6) Medidas cautelares o tutela si hay riesgo inminente de lesión de derechos. En casos extraordinarios donde se atente contra derechos fundamentales por la anomalía registral, la acción de tutela puede ser útil para proteger el derecho a la propiedad mientras se resuelve el fondo.

Lo que puede hacer hoy sin abogado: solicitar a la notaría y al registro una explicación por escrito y pedir la certificación de la alteración registral. Guarde todas las comunicaciones.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una anotación o fe de erratas: muchos errores se corrigen mediante una anotación en la notaría o el registro que deja constancia de la corrección y restablece la seguridad jurídica. Es la solución más rápida y menos costosa.

2) Acuerdo o corrección con intervención de las partes. Si la corrección necesita la firma del vendedor u otro propietario, se puede concertar una escritura complementaria o reformatoria que corrija el error y se inscribe. Un acuerdo es preferible si la otra parte coopera.

3) Juicio. Si no hay colaboración y el error afecta la titularidad, se necesitará demanda para rectificar registros, incluso posible nulidad. Si pierde la demanda, corre el riesgo de mantener la situación inicial y de asumir costas. Si gana, obtendrá una sentencia que ordene la rectificación y que permite la inscripción a su favor.

Y si gana, ¿cobro? En correcciones materiales no hay “cobro”; en juicios por vicios o fraude, la sentencia puede incluir indemnización si se prueba daño. Pero recuperar una indemnización depende del patrimonio del demandado.

Errores que arruinan el caso

• No aportar documentos que prueben la verdad: sin títulos, planos o certificados, la corrección será complicada.
• Consentir una fe de erratas verbalmente y no exigir su anotación formal en notaría y registro.
• Retrasar la reclamación: cuanto más tiempo permanezca el error inscrito, más costosa puede ser la corrección.
• Firmar escrituras complementarias sin leer o sin asesoría: puede ceder derechos que no pretendía perder.
• No activar la conciliación cuando es procedible y necesaria antes de demandar.