Si la tasación de su inmueble sale por debajo de lo que esperaba y el banco rechaza el préstamo, no es necesariamente el final. Lo que determina si puede insistir o renegociar es la calidad de la tasación, las ofertas alternativas del mercado y la documentación que aporte. Primer paso: pida copia del informe de tasación y recoja pruebas comparables para discutir el valor con el banco o buscar otra entidad.
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Que la tasación sea baja no es en sí un abuso por parte del banco: en general, el banco se apoya en el informe técnico para limitar el riesgo. Lo que sí decide si su posición es fuerte son tres cosas: quién encargó y certificó la tasación; si el informe contiene errores de hecho (metros, linderos, estado de conservación); y si hay datos de mercado o tasaciones alternativas que sostengan un valor mayor. Si la tasadora pertenece a la red del banco pero el informe cumple las normas, su argumento es más débil; si la tasación omite elementos obvios o usa comparables errados, tiene baza para impugnarla.
Otras consideraciones que pesan: la oferta que usted ya hubiera firmado con otra entidad, la urgencia de la compra y la posibilidad técnica de complementar garantía o reducir el monto pedido. No hace falta que lo sepa todo: pida inmediatamente la copia del informe y cualquier comunicación escrita del banco explicando por qué no concede el crédito.
Qué puede hacer usted solo: pedir el informe, reunir pruebas, presentar derecho de petición y proponer otra tasación. Cuándo traer abogado: si el banco mantiene la negativa tras su reclamación, si hay ofertas de compra ya firmadas que quedan en riesgo, o si la tasación parece manipulada.
1) Se arregla con una revisión del banco. Lo más habitual es que, tras recibir la documentación que demuestra errores o comparables más altos, el banco pida una nueva tasación o acepte negociar condiciones. Recuperar un préstamo por completo es posible si el valor se revisa al alza.
2) Acuerdo o conciliación. Puede llegarse a un acuerdo en el que el banco financie un porcentaje menor y usted aporte la diferencia, o en el que acepte renovar condiciones si presenta garantía adicional. A veces aceptar un menor monto y buscar un crédito complementario fuera del banco resulta más rápido.
3) Juicio. Si el banco insiste en una tasación que usted considera errada y existe perjuicio económico serio (por ejemplo, pierde la compra), la vía judicial permite impugnar la tasación o demandar por daños y perjuicios. Si pierde la demanda, normalmente asumirá las costas del proceso; si gana, la ejecución de una sentencia contra una entidad solvente suele ser posible, pero la sentencia no garantiza la ejecución inmediata si hay disputas técnicas o recursos.
Y si gana, ¿cobro? Una sentencia favorable frente a una entidad solvente suele poder ejecutarse, pero la efectividad depende de la situación económica del banco y de las medidas cautelares que se hubieran solicitado. En algunos supuestos la resolución acelera la solución práctica, en otros obliga a negociar el pago.
La primera reclamación la puede hacer usted: solicite la tasación, reúna documentos y envíe un derecho de petición. Necesitará abogado cuando la entidad mantenga la negativa pese a pruebas técnicas, cuando ya haya firmado acuerdos de compraventa en riesgo, o si le ofrecen un arreglo económico: en ese momento conviene valorar la cuantía y negociar. Si no puede pagar, puede calificar para asistencia jurídica gratuita.
Otros problemas frecuentes en abogados especializados en hipotecas
Sí, puede encargar una segunda tasación a un perito independiente y presentarla al banco. Eso no obliga al banco a aceptarla, pero sirve como prueba técnica para la reclamación o para una conciliación; guarde factura y el informe original.
Los anuncios pueden ayudar como evidencia de mercado, pero valen menos que un informe técnico. Use anuncios junto a certificados catastrales, comparables y contratos de venta cerrados en la zona para reforzar su argumento.
No necesariamente. Lo importante es el contenido del informe. Si hay errores objetivos o faltan elementos que aumenten el valor, puede impugnar el avalúo aunque la tasadora haya sido designada por el banco.
Empezar por la escritura, certificado de tradición, copia del informe de tasación, fotos del inmueble, facturas de mejoras y comparables de mercado. También exporte chats y correos con agentes o el vendedor.
El banco puede ofrecer financiar un porcentaje menor si mantiene la tasación. Aceptar o no depende de su evaluación: a veces conviene negociar o buscar otra entidad antes de firmar algo que comprometa la operación.
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