Problemas con servicios básicos en un nuevo desarrollo urbanístico

¿Tienes razón?

No siempre es práctico responder sí o no. Su posición depende de tres puntos clave: lo que dice la licencia de urbanización o el reglamento de propiedad horizontal, lo que figura en los contratos o promesas del urbanizador, y el estado real de la entrega de obras de urbanización a las empresas prestadoras. Si la licencia y el contrato del urbanizador establecen entrega de redes y vías y existe evidencia de que esas obras no se ejecutaron o están defectuosas, usted está legitimado para reclamar. Si el urbanizador ejecutó la obra y no la ha transferido a la entidad prestadora del servicio, la reclamación puede dirigirse tanto al urbanizador como a la administración municipal.

También es determinante si hay habilitación de uso del suelo y si las redes cumplen con las condiciones técnicas exigidas por la autoridad y por las empresas (accesos, acometidas, válvulas, prórrogas). En algunos casos la red existe pero las empresas no han hecho la vinculación por trámites pendientes del urbanizador. En otros, la obra no cumple las normas técnicas y la dependencia municipal ha rehusado la recepción.

Cómo se soluciona

1) Reúna documentación. Localice: licencia de urbanización, planos aprobados, actas de entrega de urbanización, contratos con el urbanizador, escrituras y reglamento de propiedad horizontal (si aplica), comunicaciones con la alcaldía y con las empresas prestadoras (EPM, empresa de acueducto local, operador de energía). Coleccione fotos, videos y comprobantes de cortes o fallas. Si hay problemas en múltiples viviendas, recopile firmas o testimonios.

2) Haga reclamaciones formales. Diríjase primero al urbanizador por escrito con constancia de recibido, describiendo las deficiencias y pidiendo solución. A la vez, presente queja ante la empresa prestadora de servicios y ante la Secretaría de Planeación o área de Infraestructura municipal. Use el derecho de petición para pedir la motivación y el estado de los trámites de vinculación.

3) Solicite intervención técnica. Contrate un profesional que certifique si las redes cumplen requisitos técnicos. Ese informe será útil frente al urbanizador, ante la empresa prestadora o para un recurso administrativo.

4) Acuda a supervisión y organismos de control. Para reclamos ante prestadores de servicios públicos use la vía de queja ante la empresa y, si no hay respuesta, acuda a la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios o a la oficina de atención al usuario correspondiente, según la competencia. Para incumplimientos contractuales y urbanísticos, la alcaldía y la Secretaría de Planeación deben pronunciarse.

5) Recurso administrativo o demanda civil. Si la vía administrativa no soluciona, puede promover acciones civiles por incumplimiento contractual contra el urbanizador, o demandas administrativas si la actuación del municipio fue omisa frente a sus funciones de control. En algunos casos colectivos, la acción de grupo o medidas colectivas administrativas son una alternativa.

Qué puede hacer usted solo: reunir pruebas, presentar derechos de petición y quejas ante empresas. Cuándo necesita abogado: para estructurar demandas por incumplimiento, para coordinar peritajes técnicos o para acciones colectivas.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y la intervención del urbanizador. Muchas disputas se solucionan cuando el urbanizador atiende las quejas y finaliza o corrige la urbanización. Un acuerdo suele contener plazos y garantías técnicas.

2) Acuerdo con medidas concretas. A veces se firma un acta de compromiso donde el urbanizador acepta ejecutar obras o pagar compensaciones. Un acuerdo, aunque menor en monto, evita procesos largos y logra una solución práctica.

3) Juicio o reclamo ante la Superintendencia. Si hay incumplimiento grave, se inicia un proceso civil o administrativo. En la vía civil se puede reclamar cumplimiento, reparación de daños y perjuicios. Si el prestador incumple sus obligaciones de servicio público, la Superintendencia puede imponer sanciones. Si pierde la demanda, puede afrontar costas y seguir con la necesidad de ejecutar el fallo contra un actor con problemas financieros.

Y si gana, ¿cobro? La condena obliga a cumplir o a pagar. Pero el cobro efectivo depende de la solvencia del demandado. Si es un urbanizador con patrimonio limitado, ejecutar la sentencia puede requerir pasos adicionales.

Errores que arruinan el caso

• No conservar comprobantes de las comunicaciones y de las interrupciones o deficiencias.
• No coordinar pruebas colectivas cuando el problema afecta a varios propietarios.
• Hacer arreglos por cuenta propia sin dejar factura técnica: se pierde la posibilidad de pedir reparación.
• Ignorar la condición técnica de la red y reclamar solo en términos administrativos: el informe técnico es esencial.
• Esperar solo respuestas verbales de la alcaldía o del prestador; exija documentacif3n escrita y constancia de trámite.