Mi Ayuntamiento me exige devolver obras y derribo por infracción urbanística

¿Tienes razón?

Que el Ayuntamiento le pida devolver las obras o derribarlas no equivale automáticamente a que usted esté obligado a hacerlo. Tres cosas determinan si el requerimiento se sostiene: la calificación del suelo donde se hizo la obra; si existió o no autorización previa o algún permiso que pueda justificarlas; y si la actuación afecta a bienes de dominio público o a servidumbres. También cuenta si la administración ha agotado o seguido los trámites formales en su actuación: la motivación del acto, la notificación con constancia, y si la orden es proporcional al daño.

Si las obras se hicieron sobre suelo urbano con licencia, su posición será más fuerte. Si no obtuvo permiso y la obra invade espacio público o altera una zona protegida, la autoridad tiene más herramientas. Otra variable decisiva es la existencia de una declaración técnica o informe que pruebe un riesgo estructural o ambiental: esos informes cambian mucho el debate. Finalmente, conserve toda la prueba que tenga: el contrato con el constructor, facturas, planos, fotografías del antes y el después, comunicaciones con el técnico y con el Ayuntamiento.

Cómo se soluciona

1. Reúna la documentación inmediata. Busque la licencia o la comunicación que supuestamente la sustituye, los planos visados, el contrato de obra, facturas de materiales y pagos, y fotografías del lugar antes, durante y después de la intervención. Exporta cualquier conversación en aplicaciones y guarda los correos con acuse de recibo.

1. Solicite por escrito al Ayuntamiento la motivación de la orden y la indicación clara de la norma que se considera infringida. En Colombia la comunicación fehaciente con la autoridad y la petición motivada son herramientas que dejan constancia útil. Si no tiene respuesta, presente un derecho de petición solicitando copia completa del expediente administrativo.

1. Pida copia del informe técnico que fundamenta la orden. Si existe un informe pericial o de conservación del patrimonio, consígalo y léalo con un técnico independiente. Puede encargar una inspección técnica propia para contradecir o matizar los hallazgos del municipio.

1. Explore soluciones administrativas antes de la vía contencioso-administrativa. En muchos casos se puede acordar una conformidad técnica, una adaptación de la obra o medidas de mitigación que eviten el derribo total. La conciliación ante la administración o la formulación de un plan de reposición suele ser una salida práctica.

1. Si no hay acuerdo, valore impugnar el acto ante la jurisdicción contencioso-administrativa competente. La impugnación discute la legalidad del acto (falta de motivación, ausencia de competencia, vicios en la notificación) y la proporcionalidad de la sanción. Prepare la prueba técnica y documental que explique por qué la medida de demolición no es la adecuada o por qué la obra no infringe la norma alegada.

Qué puede hacer usted solo: pedir el expediente, encargar una inspección técnica, presentar un derecho de petición y proponer alternativas técnicas. Cuándo necesita abogado: cuando la administración ya haya iniciado un procedimiento sancionador fuerte, cuando haya riesgo de ejecutar la demolición o cuando la cuantía de la obra sea alta y convenga defender con peritos.

Qué puede pasar

1) Negociación y solución administrativa. Muchas órdenes de demolición acaban con un arreglo técnico: una modificación, la conservación de parte de la obra o la adopción de medidas compensatorias. Este desenlace es habitual cuando el defecto es subsanable y usted aporta proyectos de remediación.

2) Acuerdo o conciliación. Se puede pactar un plan de obras correctivas y un calendario de ejecución aceptado por la administración, sin perjuicio de futuras sanciones reducidas. A veces aceptar una solución limitada reduce costes y evita la pérdida total.

3) Juicio contencioso-administrativo. Si impugna la orden y pierde, la autoridad podrá ejecutar la demolición y pueden imponerse sanciones administrativas y costas procesales, que en algunos casos pueden ser reclamadas al responsable. Si gana, recupera la legalidad de la obra, pero la efectividad práctica dependerá de la ejecución y de la solvencia de la parte contraria.

Y si gana, ¿cobro? Una sentencia favorable reconoce la ilegalidad del acto, pero la ejecución práctica depende de que la administración deje sin efecto la orden y de que no haya terceros afectados. Si la administración es la parte condenada, la ejecución económica puede complicarse.

Errores que arruinan el caso

• Destruir la prueba técnica propia o no conservar facturas y contratos. Sin documentación será más difícil justificar la legalidad de la obra.
• Ignorar los requerimientos formales del Ayuntamiento: no responder o no solicitar el expediente suele empeorar la posición.
• Firmar actas de inspección sin leerlas o sin dejar constancia de disconformidad técnica frente al técnico municipal.
• Hacer las obras de remediación sin dejar constancia documental y sin aprobar los cambios por escrito.
• Confiar solo en un acuerdo verbal con el funcionario; siempre pida confirmación por escrito.