Problemas con el certificado energético o la cédula de habitabilidad: ¿qué consecuencias tiene?

¿Tienes razón?

Lo determinante en estos casos son varios factores:

• Qué exige la normativa y qué se pactó en la escritura. En Colombia hay normas técnicas y requisitos de habitabilidad que dependen del tipo de inmueble y la destinación (vivienda, comercio). Si la escritura recoge la entrega con ciertos certificados y estos faltan, el vendedor incumple.

• Si la falta de certificado responde a un defecto grave que impide el uso normal del inmueble o pone en riesgo la seguridad. Los defectos graves generan obligaciones de reparación y, si fueron ocultados, responsabilidad por vicios ocultos.

• Si hubo dolo u ocultamiento por parte del vendedor. Si sabía de un problema y lo ocultó, tiene responsabilidad por evicción parcial o por vicios ocultos.

• Si el problema puede subsanarse con obras o revisión técnica. Algunos certificados se obtienen tras arreglos y verificación; otros requieren intervenciones complejas que aumentan costes.

En síntesis, la ausencia del certificado no siempre le da derecho automático a resolver la compra; sí le da vías para exigir reparación, ajuste del precio o indemnización si acredita ocultamiento o defecto.

Cómo se soluciona

1) Reúna pruebas (usted): obtenga copia de la escritura, del anuncio de venta, informes de visita técnica, y todas las comunicaciones con el vendedor. Si tiene fotografías o informes de terceros (peritos, interventores), incorpórelos.

2) Solicite los certificados (usted): pida al vendedor por escrito los certificados técnicos o la cédula de habitabilidad. Exija la documentación concreta: expedientes técnicos, constancias de cumplimiento de normas de sismo-resistencia, Redes, acometidas y demás según corresponda.

3) Contrate una inspección técnica (usted): pida a un profesional (ingeniero o arquitecto) que emita un informe sobre el estado del inmueble y sobre si los requisitos faltantes son subsanables y a qué coste.

4) Conciliación extrajudicial en derecho (usted o con abogado): presente una conciliación solicitando la subsanación de defectos, la obtención de los certificados a cargo del vendedor o una rebaja del precio que compense los costes.

5) Demanda por vicios ocultos o incumplimiento (abogado): si el vendedor no responde o niega la responsabilidad, puede demandar por vicios ocultos o incumplimiento contractual, pidiendo reparación, rebaja del precio o resolución del contrato según lo que más convenga.

6) Medidas administrativas (usted): en algunos supuestos puede acudir a la autoridad local encargada de la vivienda o control urbano para denunciar carencias que afecten la habitabilidad o la seguridad; dichas autoridades pueden ordenar reparaciones o imponer sanciones.

Qué puede pasar

1) Solución directa: el vendedor aporta los certificados o paga las obras necesarias. Es la solución más rápida y evita costes.

2) Acuerdo o conciliación: pactar una rebaja del precio para que usted costee las obras o acordar que el vendedor corra con los gastos a cambio de no reclamar más. Un acuerdo se ejecuta antes que una sentencia y ofrece seguridad inmediata.

3) Juicio: la demanda por vicios ocultos puede pedir reparación, rebaja de precio o resolución del contrato con indemnización. Si usted pierde, puede asumir costas; si gana, su principal riesgo práctico es la ejecución de la condena frente a un vendedor insolvente.

Y si gana, ¿cobra? La sentencia obliga al cumplimiento o al pago, pero la eficacia depende de la existencia de bienes embargables del condenado.

Errores que arruinan el caso

• No pedir una inspección técnica antes de firmar la compraventa.
• Confiar solamente en la publicidad del vendedor sin exigir documentos que prueben la conformidad técnica.
• Firmar la escritura aceptando el inmueble "a satisfacción" sin dejar constancia de reservas sobre certificados pendientes.
• No documentar las conversaciones donde el vendedor reconoce problemas; las pruebas escritas hacen la diferencia.
• Intentar subsanar obras por cuenta propia y luego reclamar sin haber informado fehacientemente al vendedor y sin conservar facturas y pruebas del coste.