La copropiedad me exige derrumbar obras que hizo el vendedor

¿Tienes razón?

Su obligación de demoler depende de tres cosas principalmente: si la obra invade elementos comunes del edificio o modifica su estructura; si fue autorizada conforme al reglamento de la propiedad horizontal; y si existe un antecedente de tolerancia o autorización previa por la junta de copropietarios. Si la obra afecta solo el bien privado y no rompe la estructura ni la fachada ni instalaciones comunes, su obligación suele ser menor. Si la obra modificó la fachada, cambió la destinación o implicó conexión a instalaciones generales sin permiso, la copropiedad puede tener base para pedir ajuste o demolición. Otro factor clave es lo que establezca la escritura de compraventa: si el vendedor declaró la existencia de la obra y la copropiedad había exigido corrección, eso influye en la discusión de quién responde.

Si la construcción la hizo el vendedor y la copropiedad reclama con base en el reglamento, su posición depende de si en el acto de compraventa asumió la obligación de reparar o si el vendedor ocultó la situación. Si le vendieron sin declarar la existencia de la infracción, usted puede reclamar al vendedor o, en algunos supuestos, a la constructora por vicios ocultos.

Cómo se soluciona

1. Reúna documentos. Busque la escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, actas de junta que mencionen la obra, permisos de la alcaldía si los hubo y fotos del estado anterior y posterior. Guarde comunicaciones con el vendedor y la administración.

1. Verifique la calificación de la obra. Consulte a un arquitecto o ingeniero para que evalúe si la obra afecta elementos comunes o compromete la seguridad. Pida un informe técnico que explique alcance y riesgos.

1. Notifique a la administración. Envíe una reclamación escrita exponiendo su versión, adjuntando los documentos y pidiendo que la administración precise la norma del reglamento que se invoca y qué remedio solicita: adecuación, multa o demolición.

1. Intento de diálogo y conciliación con la copropiedad. Muchas controversias se resuelven en la junta o por conciliación extrajudicial. Proponga alternativas: regularizar la obra con licencia, pagar compensación o revertir cambios que afecten lo común.

1. Si no hay acuerdo, tramite la acción civil correspondiente. La acción puede buscar que se declare si la obra debe mantenerse, corregirse o demolerse, y determinar responsabilidades y perjuicios. Si la administración impone multa o sanción, puede discutirse judicialmente.

Qué puede hacer sin abogado: recabar el reglamento, actas y enviar la reclamación. Busque asesoría profesional para valorar el informe técnico y negociar. Si le ofrecen un acuerdo económico, esa es la señal para llamar a un abogado: un acuerdo suele implicar cálculo de responsabilidad.

Qué puede pasar

Primera posibilidad: acuerdo administrativo o privado. En la práctica, muchas situaciones terminan en una solución pactada: regularización con licencia municipal, pago de multa o adaptación de la obra para respetar elementos comunes. Un acuerdo puede evitar un proceso largo y asegurar cumplimiento inmediato.

Segunda posibilidad: conciliación en derecho o ante la junta. Si la conciliación resulta en un acta, esa acta tiene eficacia probatoria y obliga a cumplir lo pactado; puede incluir plazos y rubros para corrección.

Tercera posibilidad: proceso judicial. Si la copropiedad insiste en demolición y el juzgado falla a favor de la copropiedad, la orden de demolición puede ejecutarse. Sin embargo, si la parte demandada carece de bienes, la sentencia puede quedar teórica. Y si usted demanda al vendedor por evadir información, la demanda puede obtener indemnización por vicios ocultos.

Y si gana, ¿cobra? La condena a indemnizar o a cubrir obras solo será efectiva si existe patrimonio a ejecutar. Por eso muchos compradores valoran un acuerdo inmediato que contemple garantías reales o pagos seguros.

Errores que arruinan el caso

• No revisar el reglamento y las actas antes de comprar. Ignorar restricciones de la copropiedad complica la defensa.
• Firmar un acuerdo verbal con la administración o el vendedor sin documento escrito.
• Emprender modificaciones para “regularizar” sin licencia municipal ni aval técnico.
• Confiar en promesas del vendedor sobre regularizaciones futuras sin prueba escrita.
• No pedir informe técnico antes de conciliar o demandar, y basar la estrategia solo en sentimientos.