No me han cancelado la hipoteca anterior del vendedor: ¿qué debo hacer?

¿Tienes razón?

La relevancia de que una hipoteca anterior no aparezca cancelada depende de varios elementos:

• Lo que acordaron en la escritura de compraventa: la escritura puede obligar al vendedor a entregar el inmueble libre de gravámenes. Si hay una cláusula de saneamiento a favor del comprador, el vendedor responde por la supervivencia de cargas anteriores.

• Si existe efectivamente un acto de cancelación registrado: a veces la hipoteca fue cancelada pero la nota todavía no figura; otras, el vendedor afirma haber pagado la deuda y el acreedor no inscribe la cancelación.

• Si la hipoteca es anterior a la fecha de compraventa y no fue cancelada, el acreedor hipotecario mantiene el derecho real y puede intentar ejecutar contra el inmueble, lo que pone en riesgo su título.

• La conducta del vendedor: si retiene fondos para pagar la cancelación o da excusas, su posición es más débil. Si hay indicios de fraude, la protección es distinta.

En definitiva, la protección del comprador frente a hipotecas anteriores depende del compromiso contractual del vendedor y de la existencia o no de la anotación registral de cancelación.

Cómo se soluciona

1) Reúna documentos (usted): obtenga la copia de la escritura de compraventa, comprobantes de pago del precio, la certificación registral actualizada y cualquier comunicación del vendedor sobre la cancelación de la hipoteca.

2) Pida constancia de la cancelación (usted): solicite al vendedor, al banco acreedor o al notario copia del acto de levantamiento de la hipoteca y el comprobante de presentación en la Oficina de Registro. Si el acreedor hipotecario afirma haber autorizado la cancelación, pida prueba.

3) Derecho de petición o solicitud registral (usted): si no obtiene información, presente un derecho de petición o solicite directamente en la Oficina de Registro la hoja de trámite que muestre si hay una solicitud de cancelación pendiente o si existe alguna anotación que impida la inscripción.

4) Conciliación extrajudicial en derecho (usted o con abogado): presente una conciliación solicitando la cancelación registral o la reparación por incumplimiento de la obligación de entregar libre de gravámenes, y exija un plan de acción documentado por parte del vendedor.

5) Acción judicial por saneamiento (abogado): si no se resuelve extrajudicialmente, la acción judicial habitual es reclamar el saneamiento por evicción o por cargas ocultas: pedir la cancelación forzosa, indemnización por daños y perjuicios y medidas cautelares para proteger su derecho.

6) Medidas cautelares (abogado): considere solicitar medidas cautelares que impidan la enajenación o gravamen adicional del inmueble mientras se resuelve la disputa.

7) Alternativa práctica: negociar la retención de parte del precio en una cuenta de fiducia hasta que la cancelación quede inscrita; si no lo acordó antes, pídalo ahora y consigne su oferta por escrito.

Qué puede pasar

1) Solución documental: con frecuencia la cuestión se resuelve aportando el documento de cancelación y practicando la inscripción. Si el acreedor muestra el justificante, la anotación se actualiza y el riesgo desaparece.

2) Acuerdo o conciliación: el vendedor puede asumir la responsabilidad y pagar la cancelación o indemnizarle parcialmente para evitar juicio. Un acuerdo evita tiempo y coste judicial.

3) Juicio: si el vendedor no cumple, la demanda puede solicitar el saneamiento y la reparación de daños. Si pierde el juicio, el vendedor puede ser condenado a pagar y a ejecutar gestiones para cancelar la hipoteca; sin embargo, si el vendedor es insolvente, la ejecutabilidad puede ser limitada.

Y si gana, ¿cobra? Una sentencia no garantiza la liquidez; permitirá embargar bienes del responsable y ordenar la cancelación, pero contra un deudor sin bienes la eficacia práctica es menor.

Errores que arruinan el caso

• No solicitar la certificación registral antes de aceptar la entrega de llaves.
• Confiar en promesas verbales del vendedor sobre pagos realizados a la entidad financiera.
• No exigir pruebas documentales de la cancelación o no guardar comprobantes de pago del precio.
• Aceptar pactos orales para solucionar la cancelación sin dejar constancia escrita y firmada por las partes.
• No pedir medidas cautelares cuando hay riesgo real de ejecución por el acreedor hipotecario.