No aparece mi compra en el Registro de la Propiedad: ¿es normal?

¿Tienes razón?

Su caso se valora según estos factores:

• Si la escritura pública fue elevada a instrumento público y presentada en la Oficina de Registro: la presentación es clave. La ausencia en el folio puede deberse a que no ha sido practicada la inscripción o a que hubo un defecto formal.

• Existencia de cargas anteriores o anotaciones preventivas: si sobre el inmueble pesa una hipoteca, embargo o anotación preventiva, la inscripción puede verse demorada o condicionada.

• La conducta del notario y del vendedor: debe comprobar quién llevó la escritura a registro; si fue el notario, pida la constancia de presentación; si fue el vendedor, pídala a él.

• Si hay fraude o duplicidad: en casos extremos, puede existir un problema de falsedad o un vendedor que haya intentado inscribir otra transmisión sobre el mismo bien.

La cuestión esencial es demostrar que usted adquirió el inmueble (escritura) y que esa escritura fue presentada para inscripción. Sin esa prueba, su posición frente a terceros es más débil.

Cómo se soluciona

1) Reúna documentos (usted): consiga copia simple y copia auténtica de la escritura pública, el comprobante de pago de impuestos y la factura de la gestión registral si existe. Tome fotografías y anote nombres y números de radicación si se los facilitaron.

2) Solicite la certificación registral (usted): pida en la Oficina de Registro una certificación actualizada del folio real del inmueble para ver qué anotaciones existen y si la escritura figura como solicitada o pendiente. En algunos casos puede tramitarse en línea o por apoderado.

3) Pida constancia de presentación (usted): solicite al notario o al abogado que intervino la escritura el justificante de radicación en la Oficina de Registro. El notario debe poder acreditar la fecha y número de radicación.

4) Derecho de petición (usted): si tiene dificultades para acceder a la información, presente un derecho de petición dirigido a la Oficina de Registro solicitando información sobre la presentación y estado de inscripción, solicitando copia de la hoja de trámite o la comunicación de defectos si existieran.

5) Conciliación o gestión extrajudicial (usted o con abogado): si el notario o el vendedor no colaboran, presente una conciliación extrajudicial en derecho reclamando la inscripción y la regularización. A menudo basta la intervención de un profesional para destrabar el trámite.

6) Acción judicial (abogado): si hay indicios de fraude, de retención de la escritura o de negativa injustificada a inscribir, la vía jurisdiccional puede exigir la inscripción forzosa o pedir medidas cautelares para impedir que terceros adquieran derechos sobre el bien.

7) Medidas cautelares (abogado): si teme que terceros puedan adquirir derechos, su abogado puede pedir anotación preventiva o medida cautelar en el juzgado para preservar su derecho mientras se resuelve el conflicto.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y certificado: con frecuencia la situación se aclara presentando documentación adicional ante la Oficina de Registro; el notario subsana defectos y la inscripción se practica. Es la solución más rápida.

2) Acuerdo o conciliación: si la demora se debe a la falta de documentos o al vendedor, puede haber un acuerdo donde el vendedor asume la corrección y paga los costes. Un acuerdo permite inscribir sin juicio y evita costes judiciales.

3) Juicio: si hay negación deliberada o fraude, la demanda puede pedir la inscripción forzosa y la reparación de daños. En caso de sentencia favorable, deberá además ejecutarse la inscripción y, si procede, declarar la nulidad de inscripciones posteriores realizadas con intención de causar daño.

Y si gana, ¿cobra? Una sentencia que ordena la inscripción no garantiza liquidez inmediata; obliga a la inscripción y, si hay otros bienes del responsable, permite ejecutar sobre ellos en caso de condena por daños.

Errores que arruinan el caso

• No conservar copia de la escritura y justificantes de pago.
• Confiar en comunicaciones orales del vendedor sobre que "ya está inscrito" sin pedir prueba.
• No pedir al notario la constancia de presentación o no seguir el trámite hasta obtener la certificación registral.
• Dejar pasar tiempo sin reclamar; cuanto más se retrasa la reclamación, más posibilidades hay de obstáculos o de que terceros adquieran derechos.
• Intentar inscribir cambios (hipoteca, venta) sin antes regularizar la escritura base si existen defectos formales.