Mi hipoteca fue denegada después de firmar las arras: ¿qué opciones tengo?

¿Tienes razón?

Su situación depende de estos puntos clave:

• Qué dice el contrato de arras. Si el contrato incluyó una condición expresamente vinculada a la aprobación del crédito (una condición suspensiva) y está claramente redactada, la obligación de comprar puede quedar sujeta a que la entidad apruebe la hipoteca. Si no lo fijó, la venta puede entenderse como comprometida aunque el banco niegue el crédito.

• Quién asumió el riesgo del crédito. Algunos contratos establecen que el comprador asume el riesgo de que la entidad no conceda la hipoteca; otros dan opción de desistir o recuperar las arras si esto ocurre. Esa redacción es lo que, en la práctica, decide si puede recuperar su dinero.

• Pruebas de la denegación. Un correo o carta del banco, o un certificado del analista de crédito, le fortalece. Si no tiene constancia fehaciente, reclamar será más difícil.

• Comportamiento posterior. Si usted aceptó una prórroga para buscar otra financiación, o negoció un aplazamiento sin dejarlo por escrito, eso influye. Y si la parte vendedora contrató ya la escritura o comunicó a terceros, la cosa cambia.

En resumen: no hay una respuesta única. Lo determinante es el contrato de arras y la prueba de que el banco negó la hipoteca.

Cómo se soluciona

1) Reúna documentación (usted): busque y escanee el contrato de arras, comprobantes de pago de la reserva, toda la correspondencia con el banco (correos, mensajes, cartas), extractos bancarios de transferencias y cualquier oferta de financiación alternativa. Si hubo llamadas, redacte un resumen con fechas y nombres.

2) Solicite al banco (usted): pida por escrito la decisión del crédito o un documento que la justifique. La entidad está obligada a dar respuesta razonada; pida constancia firmada o correo electrónico con el motivo de la denegación.

3) Reclamación al vendedor (usted): remita una comunicación con constancia de recibido explicando que la hipoteca fue denegada y solicitando la devolución de las arras, citando la cláusula relevante del contrato. Guarde copia. Si el contrato prevé expresamente la devolución en caso de denegación, pida la devolución inmediata.

4) Conciliación extrajudicial en derecho (usted con apoyo si hace falta): en la mayoría de asuntos civiles la conciliación es requisito de procedibilidad. Preséntela ante el centro de conciliación que elijan o ante la oficina que corresponda, aportando pruebas.

5) Demanda judicial (abogado): si no hay acuerdo, el siguiente paso es demandar en el juzgado civil competente. En la demanda puede pedir la resolución de contrato y la devolución de las arras o exigir el cumplimiento si ese fuera su interés. El abogado valorará cómo documentar daños y perjuicios.

6) Alternativa práctica (usted o con abogado): negociar un nuevo calendario de pagos o aceptar un acuerdo para repartir la pérdida. A veces un acuerdo por menos dinero evita litigios largos.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta: mucho más habitual de lo que piensa. Si el contrato contempla la devolución y el vendedor no ha sufrido costes irreparables, suelen devolver las arras a cambio de una carta de finiquito. Es la solución más rápida.

2) Acuerdo o conciliación: puede llegarse a un pacto en conciliación extrajudicial en derecho donde el vendedor devuelve parte o la totalidad, o se pactan compensaciones (por ejemplo, el vendedor retiene una parte como indemnización por daños). Un acuerdo tiene la ventaja de ejecutarse antes que una sentencia y evita costes mayores.

3) Juicio: si no hay acuerdo, la demanda puede solicitar la resolución contractual y la restitución de las arras. En juicio se discutirán la interpretación del contrato y la prueba de la denegación de la hipoteca. Si usted pierde, podrá tener que asumir las costas procesales en función de lo que determine el juez; si gana, la sentencia puede ordenar la devolución y una indemnización adicional, pero la ejecución contra un vendedor insolvente puede ser problemática.

Y si gana, ¿cobra? Si el vendedor no tiene bienes suficientes puede ser difícil ejecutar la sentencia. La existencia de inmuebles, cuentas o embargables marca la diferencia.

Errores que arruinan el caso

• No pedir al banco una constancia por escrito de la denegación.
• Fiarse de mensajes orales o acuerdos verbales con el vendedor y no plasmarlos por escrito.
• Seguir negociando sin dejar constancia escrita de prórrogas o cambios de condiciones.
• No conservar recibos o justificantes de la entrega de las arras.
• Firmar una carta de desistimiento sin leerla o sin pedir asesoría cuando el vendedor propone retener parte de las arras.