Me reclaman impuestos tras comprar la vivienda: ¿cómo actuar?

¿Tienes razón?

Para valorar si la reclamación fiscal le corresponde a usted hay tres elementos que hay que comprobar.

1) Identificar el impuesto reclamado y su naturaleza. No es lo mismo que le reclamen impuesto predial, impuesto de industria y comercio, retenciones en la fuente por venta, o plusvalía. Cada figura tiene su propia regla sobre quién es sujeto pasivo y sobre el momento en que surge la obligación tributaria.

2) Fecha de devengo y titularidad al momento del devengo. Si el impuesto se devengó cuando el vendedor aún era propietario —por ejemplo, un periodo fiscal cuyo vencimiento ocurre antes de la transmisión—, lo normal es que la obligación recaiga sobre el propio vendedor, salvo que el comprador haya pactado asumirla en el contrato. Si el devengo es posterior a la trasmisión, corresponde al comprador.

3) Qué contiene su contrato y qué pruebas existen de pago. Si en la escritura o en el contrato se acordó quién pagaría ciertas obligaciones fiscales, esa cláusula orienta mucho. Además, los comprobantes de pago antes o después de la transferencia permiten demostrar quién efectivamente pagó. Si el municipio exige el pago al titular registral actual, necesitará probar que la obligación corresponde al anterior propietario.

Concentrar su análisis en estos tres puntos le permite saber si la reclamación es legítima o si puede oponer una defensa administrativa o judicial.

Cómo se soluciona

1) Reúna documentación: escritura pública, certificado de tradición y libertad, recibos de impuesto predial y otros tributos, certificaciones de la administración municipal o de la DIAN si aplica, y comunicaciones del vendedor. Importe y fechas son esenciales.

2) Solicite al cobro una certificación por escrito explicando la deuda: concepto, periodo al que corresponde y quién figura como sujeto pasivo en sus registros. En el caso de municipios, pida comprobante detallado de la obligación.

3) Ejercicio de derecho de petición si la administración pública reclama el impuesto. Un derecho de petición obliga a la entidad a contestar por escrito. Solicite copia de los registros que sustentan la exigencia y el fundamento jurídico.

4) Conciliación previa o trámite administrativo. En muchos conflictos tributarios es recomendable agotar mecanismos de revisión administrativa del cobro ante la oficina de rentas o la entidad correspondiente antes de acudir a la jurisdicción contenciosa administrativa.

5) Acción judicial administrativa o demanda contencioso administrativa si el cobro es indebido y la entidad no corrige. También puede demandar civilmente al vendedor si su obligación nace de un convenio privado y éste se negó a pagar.

6) Defensa frente a ejecución fiscal: si la entidad inicia cobro coactivo o me notifica embargo, acuda a un abogado para presentar los recursos y excepciones que procedan y para valorar medidas cautelares.

Lo que puede hacer hoy: solicitar la certificación del cobro y enviar un derecho de petición explicando la situación y solicitando la aclaración documental.

Qué puede pasar

1) Se arregla con comunicación y pago del anterior propietario. En la práctica, muchas reclamaciones se zanjan cuando el vendedor acepta pagar o cuando aportan los comprobantes que demuestran que la deuda corresponde a periodos anteriores.

2) Acuerdo o compensación. Puede negociarse un pago parcial entre las partes, o el vendedor puede aceptar compensar el monto en la liquidación final si aún existe saldo por pagar. Un acuerdo formal evita trámites largos.

3) Juicio o cobro coactivo. Si la administración insiste y realiza cobro coactivo, se pueden presentar recursos administrativos y, en su caso, demanda contencioso administrativa. Si el juicio se pierde, la entidad puede ejecutar sobre bienes del titular: si el titular actual es usted, podría enfrentar medidas de embargo. Si pierde contra el vendedor, la sentencia será contra él y su cobro dependerá de su patrimonio.

Y si gana, ¿cobro? Si la acción produce una sentencia a favor suya, la entidad deberá rectificar o devolver lo cobrado indebidamente. Si gana un juicio contra el vendedor por incumplimiento contractual, la ejecución dependerá del patrimonio del demandado.

Errores que arruinan el caso

• No conservar los recibos de pago del impuesto predial y otros tributos: sin ellos es difícil acreditar quién pagó.
• No pedir certificación por escrito a la autoridad que reclama: una comunicación verbal no basta.
• No revisar el contrato de compraventa: una cláusula sobre impuestos puede cambiarlo todo.
• Ignorar una notificación de cobro coactivo: la inacción facilita medidas de embargo.
• Firmar acuerdos de pago sin asesoría cuando podría existir una defensa administrativa o judicial válida.