Comprar una vivienda que trae cargas de la constructora no es lo mismo que asumir sus deudas automáticamente: lo que importa es lo que esté inscrito en la matrícula inmobiliaria y lo pactado en la escritura. Primer paso: obtenga la matrícula y la escritura para comprobar si la hipoteca está a nombre de la constructora, del proyecto, o si fue inscrita sobre su finca después de la compraventa.
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Lo determinante es el contenido de las inscripciones registrales y de la escritura de compraventa. Si al tiempo de la compraventa la hipoteca ya estaba inscrita sobre el inmueble a nombre de la constructora o de un acreedor y esa carga no fue saneada por el vendedor, el comprador puede verse afectado por la prioridad de esa inscripción. Sin embargo, si la escritura que usted firmó incluyó una condición de saneamiento o de libertad de gravámenes (es decir, la obligación del vendedor de entregar el bien sin cargas), y esa condición no se cumplió, usted tiene reclamaciones contra el vendedor o la constructora. También importa si hubo cesión de derechos, subrogación o si la constructora constituyó la hipoteca después de la transferencia: cada escenario tiene soluciones distintas.
Revise la escritura de compraventa y cualquier cláusula sobre saneamiento por evicción o gravámenes. La falta de una cláusula expresa complica, pero no elimina su derecho a exigir saneamiento si la carga existía y el vendedor no la declaró.
Qué puede hacer sola: pedir la matrícula y dirigir derecho de petición exigiendo aclaración. Qué necesita abogado: plantear la demanda por saneamiento, representar en conciliación y coordinar acciones contra la constructora o el vendedor.
Y si gana, ¿cobra? Una sentencia favorable ordena el saneamiento y compensación, pero el cobro depende de la situación patrimonial del vendedor o la constructora. En caso de insolvencia, la ejecución puede llevar más tiempo.
Si la carga afecta la titularidad o la poseción y la otra parte tiene abogado, conviene representación profesional. También necesita abogado para demandar por saneamiento, calcular perjuicios y negociar acuerdos. Si la constructora ofrece un arreglo, pida asesoría antes de aceptarlo. Si no puede pagar un abogado, consulte opciones de justicia gratuita o defensoría.
Otros problemas frecuentes en hipotecas
No es automático. Si la hipoteca está inscrita a nombre del inmueble y la deuda recae sobre ese bien, el acreedor puede reclamar. Pero usted puede demandar al vendedor por saneamiento si la carga existía al tiempo de la venta y no fue informada o resuelta.
Un pacto verbal es débil frente al registro. Si la constructora prometió cancelar la hipoteca, haga que lo ponga por escrito y, preferiblemente, en escritura pública o en acta de conciliación.
Si la hipoteca se inscribió después y sin su intervención, debe revisarse si hubo cesión de derechos o actuaciones irregulares. Dependiendo de la situación, puede reclamar por actos registrados indebidamente.
Sí; la cláusula de saneamiento en la escritura es una herramienta para exigir al vendedor que responda por cargas ocultas. Guarde la escritura y use esa cláusula en su reclamación.
Generalmente al vendedor, porque es la parte que entregó el bien. Pero si hay responsabilidad clara de la constructora (por deudas del proyecto), puede reclamar a ambas. La estrategia depende de la prueba y de la situación patrimonial de cada parte.
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