Malas terminaciones y acabados en la vivienda

¿Tienes razón?

Tres cosas determinan si su reclamación por malas terminaciones tiene base sólida. Primero: qué prometió la constructora en el contrato y en la oferta comercial. Si el contrato establece materiales, niveles de calidad o un acta de entrega con observaciones, eso es su referencia principal. Segundo: la naturaleza del defecto. Hay diferencia entre un desperfecto cosmético que se arregla con pintura y un defecto estructural o de instalaciones que afecta habitabilidad o seguridad. Tercero: la prueba. Fotos fechadas, videos, el acta de entrega, la lista de observaciones y comunicaciones con la constructora muestran que el problema existía y cuándo.

Si usted firmó un acta de entrega sin reservas y no dejó constancia de los defectos, su posición se debilita, pero no desaparece: aún puede acreditar que el defecto era oculto o apareció después. Si tiene documento donde la constructora se comprometió a materiales o acabados concretos y lo que entregaron no coincide, su reclamación es clara. Si la vivienda es usada o compró a otro propietario, será necesario estudiar quién responde (promotor, constructor, vendedor) y si se pactó garantía.

No confunda reclamo válido con garantía automática: en muchos casos la ley y el contrato establecen responsabilidades y mecanismos de reparación, y hay reglas sobre quién paga reparaciones cuando el daño proviene de un tercero o del propio usuario.

Cómo se soluciona

1. Reúna la prueba que demuestra el defecto y la promesa incumplida:

• Busque el contrato de compraventa, el reglamento de muestra de acabados, y cualquier anexo sobre materiales. Si la empresa entregó planos, fichas técnicas o catálogos, consérvelos.
• Haga fotografías y videos de los defectos desde varios ángulos. Grabe la fecha o genere una prueba fehaciente (por ejemplo, envíe las fotos por correo electrónico a usted mismo y guarde la copia).
• Reúna comunicaciones: presupuestos, órdenes de trabajo, chats con la constructora, acta de entrega, y facturas de reparaciones propias si ya pagó algo.

1. Envíe una reclamación escrita con constancia de recibido:

• Diríjala a la constructora y/o administradora donde conste la descripción precisa del defecto, la referencia contractual (si la hay) y la petición: reparación, reposición de material o indemnización.
• Guarde la prueba de envío y de recibido: correo certificado, correo electrónico con acuse, comunicación personal con firma, o derecho de petición si la contraparte es una entidad que debe responder a este mecanismo.

1. Solicite intervención técnica:

• Pida a la constructora un informe técnico o acta de visita. Si no colabora, solicite un peritaje independiente: un arquitecto o ingeniero que describa la causa del defecto y si refleja mala ejecución o material de mala calidad.
• Exporte los informes técnicos a PDF y adjúntelos a su reclamación.

1. Explore la conciliación extrajudicial:

• En muchos procesos civiles la conciliación es requisito de procedibilidad. Use centros de conciliación o una Cámara de Comercio para intentar un acuerdo.
• Un acuerdo puede incluir reparación por parte de la constructora, sustitución de materiales o pago de una suma a cambio de no repetir arreglos.

1. Si no hay solución, valore la acción judicial o administrativa:

• Puede demandar por incumplimiento contractual o por responsabilidad por vicios de construcción ante el juzgado civil competente.
• Si la constructora es parte de un régimen de vivienda VIS o de interés social o si hubo violación al Estatuto del Consumidor, también hay vías ante la Superintendencia o la autoridad de consumo.

Qué puede gestionar usted y qué requiere profesional: usted puede reunir prueba, enviar la reclamación inicial y asistir a conciliación. Si la contraparte ofrece un pago o hay discrepancia técnica, conviene un abogado que solicite peritajes, cuantifique daños y represente en el proceso judicial.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y reparación: lo más frecuente. La constructora acepta la reclamación, programa la reparación y emite un acta de cumplimiento. Este resultado es rápido y evita costes. Acepte esta opción si la reparación cubre los defectos y viene con garantía escrita.

2) Acuerdo o conciliación: ambas partes pactan un compromiso. El acuerdo puede incluir reparación en domicilio, cambio de materiales o una compensación económica. Un acuerdo firmado y protocolizado en conciliación es ejecutable; puede ser preferible a una demanda larga aunque la cantidad ofrecida sea menor que la posible ganancia judicial, porque evita incertidumbre.

3) Juicio: si la empresa no responde, demanda. En el proceso se discuten pruebas técnicas y contractuales. Si pierde, la parte demandada puede ser condenada a reparar o a pagar una indemnización. Si usted pierde, normalmente deberá soportar las costas procesales; si la constructora actúa con mala fe, podría imponerse una condena en costas a su cargo. Además, una sentencia contra una empresa insolvente puede ser difícil de cobrar: la sentencia certifica el derecho, pero la ejecución depende de bienes o pagos de la empresa.

Y si gana, ¿cobro? Una sentencia que reconoce su derecho obliga a la otra parte, pero cobrar depende de su solvencia. Si la empresa tiene recursos, se ejecuta la sentencia; si está en dificultades, puede ser largo. Por eso un buen abogado valora la conveniencia de conciliar cuando hay duda sobre la capacidad de pago.

Errores que arruinan el caso

• Firmar el acta de entrega sin anotar observaciones y luego decir que no sabía del defecto. Si no dejó reserva, la defensa se centrará en que aceptó la vivienda.
• No recoger pruebas inmediatas: esperar semanas para fotografiar una mancha o un piso suelto reduce la fuerza probatoria.
• Tirar o arreglar por su cuenta sin documentarlo: pagar a un albañil y no guardar la factura ni fotos del antes y el después dificulta demostrar el defecto original.
• Comunicarse solo por voz y no dejar constancia escrita. Las conversaciones por teléfono sin confirmación escrita valen menos que un correo con acuse o un derecho de petición.
• Aceptar pagos o firmar documentos que reconozcan culpa sin asesoría: puede cerrar la puerta a reclamaciones mayores.