El proyecto no tiene licencia de construccion valida

¿Tienes razón?

La validez de una licencia determina si la obra cumple con la norma urbanística y de construcción. Para saber si tiene razón hay que revisar: la existencia de licencia expedida por la autoridad competente o, en su defecto, la existencia de permisos sectoriales que autoricen la obra; si la licencia fue cancelada, suspendida o tiene observaciones; y si la obra efectivamente ejecutada corresponde a lo autorizado. También importa si usted compró sobre plano y la inmobiliaria o el constructor le aseguró que todo estaba en regla.

Si la curaduría urbana local no tiene registro de licencia o consta una suspensión o revocatoria, su posición puede ser fuerte para exigir soluciones: desde la readecuación del proyecto hasta la rescisión del contrato y la devolución. No obstante, cada caso depende del contrato de compraventa y de las cláusulas sobre licencias y riesgos. Si el constructor prometió fecha de entrega basándose en una licencia inexistente, puede responsabilizarse por incumplimiento y daños.

Cómo se soluciona

1. Verifique el estado de la licencia. Solicite a la curaduría urbana o a la oficina de planeación municipal el certificado o la certificación sobre el proyecto. Si no obtiene respuesta, solicítelo por escrito al constructor y exija que le entreguen copia del acto administrativo que autoriza la obra.

1. Reúna la documentación contractual. Busque la promesa de compraventa, los planos, las promociones comerciales y las comunicaciones donde se aseguró la existencia de permisos. Guarde comprobantes de pago y cualquier comunicación con la constructora.

1. Reclamación formal. Envíe una carta con constancia de recibido al constructor y al promotor solicitando que regularicen la licencia o propongan medidas: corrección de obra, reubicación de la unidad, rescisión o compensación. Adjunte copia de la consulta hecha a la curaduría.

1. Conciliación extrajudicial. Si no hay respuesta satisfactoria, promueva la conciliación para fijar un acuerdo sobre soluciones, plazos y compensaciones. La conciliación permite fijar compromisos formales que, de incumplirse, son prueba en la demanda.

1. Acción judicial. Si no se logra acuerdo, la demanda civil puede pedir cumplimiento, rescisión del contrato y reparación de daños. En casos donde el proyecto pone en riesgo la habitabilidad o la seguridad, la acción de tutela puede ser una herramienta para proteger el derecho fundamental a la vivienda o a la vida en situaciones extremas.

1. Denuncia ante autoridades de control. Puede presentar queja ante la Secretaría de Planeación municipal, la curaduría urbana y la entidad de vigilancia municipal o departamental. Estas autoridades pueden imponer sanciones administrativas y ordenar la paralización o corrección de obras.

Qué puede hacer usted solo: consultar la curaduría, recopilar documentos y enviar la reclamación con constancia. Qué debe dejar a un profesional: evaluar la viabilidad de rescisión, reclamar indemnizaciones y coordinar medidas cautelares o demandas complejas.

Qué puede pasar

1) Se arregla con carta o reparación. El constructor puede subsanar la licencia, corregir la obra o compensar a los compradores que se vean afectados. La reparación y la compensación son soluciones frecuentes si la irregularidad puede corregirse administrativo-técnicamente.

2) Acuerdo o conciliación. Puede pactarse la entrega de otra unidad, la rebaja en el precio, o la devolución con indemnización parcial. Un acuerdo formal evita el coste y la duración de un litigio.

3) Juicio y sanción administrativa. Si no hay acuerdo, la vía judicial puede terminar en rescisión del contrato y reparación de daños. Paralelamente, la autoridad puede imponer sanciones al promotor y ordenar la suspensión o demolición de partes de la obra, lo que complica la ejecución práctica de la sentencia. Si usted pierde, deberá responder por costas; si gana, la ejecución dependerá del patrimonio del demandado.

Y si gana, ¿cobro? El cobro depende de encontrar bienes del responsable. En proyectos con desarrolladores solventes, la sentencia suele traducirse en pago; si el promotor es insolvente, la ejecución será más difícil.

Errores que arruinan el caso

• No comprobar en la curaduría la existencia o estado de la licencia antes de pagar.
• No conservar promociones y comunicaciones donde se promete licencia o entrega.
• Aceptar soluciones verbales del constructor sin registro escrito.
• Firmar actas de entrega sin dejar constancia de observaciones técnicas.
• No solicitar asesoría técnica que aclare si la obra ejecutada corresponde a lo autorizado.