La comunidad de propietarios tiene defectos en zonas comunes que afectan mi vivienda, ¿puedo reclamar?

¿Tienes razón?

Tiene base para reclamar si el daño en su vivienda se origina en una zona común cuyo mantenimiento o correcto diseño corresponde a la copropiedad o al constructor. Tres elementos clave deciden esto: 1) la causa técnica del daño (por ejemplo, filtraciones desde la cubierta, tubería común obstruida, falla en la impermeabilización); 2) la fase en que se produjo la falla (defecto de construcción o falta de mantenimiento); y 3) la titularidad y responsabilidad: la administración del conjunto responde por el mantenimiento y reparación de las zonas comunes; el constructor o promotor responde por vicios de construcción o diseño que se manifiesten dentro de la garantía legal aplicable.

Si el defecto deriva de un vicio constructivo oculto que se originó en la entrega del edificio (por ejemplo, impermeabilización mal hecha desde el inicio), usted podrá reclamar también al promotor o constructor. Si, en cambio, la cubierta no se mantuvo y la falla es consecuencia del mal mantenimiento, la responsabilidad será de la copropiedad y las acciones pasan por los mecanismos internos de administración y, si hace falta, por la acción de la asamblea.

Es esencial identificar si la avería es general (afecta a varios propietarios) o individual. Las acciones colectivas son frecuentes: varios propietarios pueden exigir la reparación de la zona común y, si la administración no actúa, forzar una reunión o acudir a los mecanismos de control previstos en el régimen de propiedad horizontal.

Cómo se soluciona

1. Documente el daño con pruebas. Tome fotos y vídeos datados del daño en su vivienda y de la zona común de la que proviene. Anote fechas y circunstancias (por ejemplo, lluvia intensa que evidenció la filtración). Conserve comunicaciones con la administración y con vecinos afectados.

1. Solicite un informe técnico. Un perito en construcción o un arquitecto debe evaluar la causa y determinar si es problema estructural, de impermeabilización, de instalaciones colectivas o de mantenimiento. Ese informe será clave para dirigir la reclamación.

1. Notificación a la administración. Envíe un derecho de petición o comunicación escrita a la administración del conjunto pidiendo la intervención y adjuntando el informe técnico. Pida que se convoque reunión de propietarios si la administración no responde conforme al reglamento.

1. Acciones internas de la copropiedad. Si la administración reconoce la necesidad de reparar, las obras deben aprobarse en asamblea o con el quorum que determine el reglamento; puede exigirse un presupuesto y un plan de obras. Si la administración no actúa, los propietarios afectados pueden impulsar la convocatoria de la asamblea o solicitar medidas judiciales.

1. Reclamo al constructor/promotor. Si el peritaje concluye que se trata de un vicio de construcción o diseño que se manifestó desde la entrega, dirija una reclamación adicional al constructor o promotor, aportando el informe técnico y exigiendo la reparación por su cuenta.

1. Conciliación y judicialización. Antes de demandar suele intentarse conciliación extrajudicial o administrativa. Si no hay acuerdo, la demanda puede dirigirse contra la administración de la copropiedad, contra el constructor o contra ambos.

Qué puede hacer sin abogado: presentar el derecho de petición, recopilar pruebas y solicitar la convocatoria de la asamblea. Necesita abogado si la administración se niega o si hay que articular una demanda contra el constructor.

Qué puede pasar

1) La administración repara la zona común y compensa daños. Es la solución más rápida cuando la copropiedad reconoce la falla y tiene recursos. Se acuerda un plan de obras y, si procede, compensación a los afectados.

2) Acuerdo o conciliación entre propietarios, administración y constructor. Puede pactarse que el constructor ejecute la reparación y asuma costos, o que la copropiedad lo haga con posterior reclamación al promotor. Un acuerdo incluye plazos, actas y garantías.

3) Juicio. Si el conflicto llega a la vía judicial, el juez evaluará peritajes y atribuirá responsabilidad. Riesgo: si la administración no tiene fondos, la sentencia puede tardar en materializarse; si la responsabilidad es atribuida al constructor, la ejecución depende de su solvencia.

Y si gana, ¿cobra? Una sentencia favorable obliga a reparar o pagar, pero su efectividad dependerá de la existencia de bienes embargables y del patrimonio del obligado. A veces el camino práctico es negociar una reparación inmediata con reserva de acciones para ejecutar si no cumplen.

Errores que arruinan el caso

• No recopilar pruebas de la relación causa-efecto entre la zona común y el daño en la vivienda.
• No usar el derecho de petición o no dejar constancia escrita de la reclamación a la administración.
• Actuar solo: no coordinar con otros vecinos afectados que pueden fortalecer la reclamación colectiva.
• Firmar constancias de recepción de obras sin detallar defectos previos.
• No solicitar peritaje independiente: la administración o el constructor pueden presentar informes contradictorios si no tiene el suyo.