La certificación energética o documentación técnica no coincide con la realidad, ¿es un vicio oculto?

¿Tienes razón?

Lo que decide si está ante un vicio —y en especial ante un vicio oculto— son tres cosas: 1) qué documento difiere (certificación energética, planos, memoria, ficha técnica); 2) si la discrepancia existía al recibir la vivienda; y 3) si la información incorrecta fue determinante para que usted firmara o pagara. Si la certificación energética anuncia un rendimiento, una clasificación o unos consumos que no se consiguen y eso se deriva de materiales o sistemas distintos a los consignados, su posición es sólida. Si el error es una mera discrepancia administrativa (un dato mal transcrito) y no afecta al uso o al coste energético, probablemente no sea vicio en sentido útil.

También es clave saber quién emitió el documento: si lo hizo el constructor o el promotor y figura en el contrato, la obligación recae sobre ellos. Si lo expidió un tercero independiente, la reclamación puede tener otro recorrido. Finalmente, para que sea “oculto” la diferencia debe no haber sido visible ni perceptible en el momento de la entrega; si usted firmó la entrega sabiendo de la discrepancia o si el defecto era evidente, su reclamo pierde fuerza.

Reúna: contrato, certificado o documento técnico, acta de entrega, informes técnicos posteriores y cualquier comunicación con el promotor o constructor. Sin esos elementos es difícil sostener que hubo un vicio oculto.

Cómo se soluciona

1. Reúna la documentación y la prueba técnica usted mismo. Busque el contrato de compra, la escritura si aplica, el certificado energético, la memoria de construcción y planos. Exporte copias de cualquier chat o correo con el promotor. Haga fotografías comparando lo declarado con lo real: por ejemplo, ubicación de aislamientos, tipo de acristalamiento o equipos instalados. Si puede, tome medidas básicas (temperatura interior, consumo) y guárdelas con fecha.

1. Pida un informe técnico. Contrate un perito en construcción o un ingeniero que haga una visita y redacte un informe sobre la discordancia entre la documentación y la realidad. Ese informe debe describir la metodología y la conclusión: si la certificación es inaplicable por materiales, instalaciones o técnicas distintas, lo dirá.

1. Reclamación fehaciente al responsable. Dirija un escrito por medio que deje constancia (carta con recibo, comunicación certificada o derecho de petición si la contraparte es una entidad) exponiendo la discrepancia, aportando copia del informe técnico y pidiendo reparación o rectificación. Incluya qué resultado pretende (sustitución de equipos, mejora, reemisión de la certificación) y ofrezca una vía de conciliación.

1. Si procede, conciliación extrajudicial. En muchos casos la conciliación es un requisito previo a la tutela o a la demanda. Si el promotor acepta negociar, registre la propuesta y, si hay acuerdo, consúltele incluir plazos y garantías de cumplimiento.

1. Demanda ante el juez civil si no hay acuerdo. Si la reclamación extrajudicial fracasa, la vía judicial busca reparación económica o ejecución de obras. Lleve el informe pericial y toda la documentación. En juicio puede también pedirse una inspección judicial.

Qué puede hacer sin abogado: la primera carta y la obtención del informe técnico. A partir del ofrecimiento de acuerdo o si la contraparte tiene abogado, conviene asesoría profesional.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y reparación: lo más habitual. El promotor corrige la instalación, reemite la certificación o paga la adaptación. Es rápido y evita costes. Un acuerdo por menos de lo que pide puede ser mejor que pelear judicialmente, porque da certidumbre y ejecución inmediata.

2) Conciliación o acuerdo formal. Se firma un convenio que puede incluir reparaciones, compensación y garantías. El documento es vinculante; incluya mecanismos de ejecución y retenciones si teme incumplimiento.

3) Juicio. Si va a juicio, hay riesgo de que el juez estime que la discrepancia no constituye vicio oculto o que la responsabilidad sea limitada (por ejemplo, por transferencia de riesgo en el contrato). Si usted pierde, normalmente no pierde sus derechos civiles principales, pero puede acabar pagando costas si el juez lo impone por temeridad o faltar a pruebas. Y si gana, la ejecución depende de la solvencia del demandado: una sentencia sin patrimonio eficaz puede ser difícil de cobrar.

Y si gana, ¿cobra? Una sentencia a su favor reconoce la obligación del promotor o constructor; cobrar implica ejecutar esa sentencia. Si la empresa está solvente, la ejecución es una formalidad; si no, la sentencia puede quedar como crédito sin cobro inmediato.

Errores que arruinan el caso

• Destruir o no conservar los documentos originales: contratos, planos y el propio certificado. Sin ellos su prueba se debilita.
• No pedir informe técnico antes de reclamar: sin peritaje su reclamación es opinión.
• Confiar solo en chats informales; no exportar y fechar conversaciones de WhatsApp o correo.
• Firmar recibos, actas o acuerdos parciales que reconozcan conformidad sin leer lo que conllevan.
• Esperar demasiado para reclamar en cuanto detecta la discrepancia: la prueba puede perder valor o cambiar la situación técnica.