El inquilino no paga y quiero desalojar

¿Tienes razón?

Su derecho a pedir desalojo por falta de pago depende de pruebas claras del incumplimiento y de la relación contractual. Las cosas que determinan si su caso es fuerte son: tener un contrato de arriendo o prueba de la relación locativa (recibos, transferencia bancaria), documentación de los pagos hechos y no hechos, y comunicaciones formales de requerimiento. Si el contrato incluye garantías (depósito, codeudor, fiador), debe valorar su ejecución.

Si el acuerdo fue verbal, no pierde automáticamente el derecho a reclamar; la obligación de pago puede probarse con transferencias bancarias, testigos, recibos, estados de cuenta y comunicaciones. Lo que complica un caso verbal es la prueba de la cuantía y de la periodicidad del pago.

Otra cosa decisiva es si la ley o el contrato exigen un trámite previo (conciliación extrajudicial) antes de demandar. En muchos procesos civiles, intentar una conciliación es requisito de procedibilidad; si no la intentó, la demanda puede no ser admitida o demorarse.

Cómo se soluciona

1. Reúna documentación solidaria. Busque el contrato de arriendo, actas de entrega, recibos o comprobantes de pago anteriores, extractos bancarios y cualquier mensaje donde el inquilino reconozca la deuda. Si hay fiador o codeudor, reúna sus datos y la garantía física o documentada.

1. Notifique al inquilino por escrito y con constancia. Envíe un requerimiento fehaciente reclamando el pago y advirtiendo que, si no paga o no concierta un plan, iniciará acciones legales. Use un medio que deje constancia de entrega: carta con recibo, correo certificado o un preaviso con firma.

1. Intente conciliación extrajudicial. Antes de demandar, proponga y documente una conciliación para acordar pago, plazos o entrega voluntaria. La conciliación es útil y, en muchos casos, obligatoria antes de acudir al juzgado.

1. Demanda de restitución de inmueble y cobro de arrendamientos. Si no hay acuerdo, presente la acción judicial correspondiente solicitando la restitución del inmueble y el pago de rentas adeudadas. Si el inquilino se niega a salir, la sentencia ordenará el desalojo y la ejecución forzosa.

Qué puede hacer sin abogado: notificar y buscar conciliación, solicitar la entrega voluntaria. Cuándo necesita abogado: cuando la contraparte niega deuda, tiene defensa técnica, ofrece pago parcial o si hay contratistas/fiadores; si el inquilino es negociante con asesoría jurídica, conviene representación.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o acuerdo de pago. Lo más frecuente es que el inquilino responda con una propuesta de pago o entregue el inmueble tras un requerimiento. Documente cualquier acuerdo y pida garantías por incumplimiento.

2) Conciliación o acuerdo. Puede acordarse pago en cuotas, condonación parcial o entrega anticipada del inmueble. Un acuerdo evita el proceso y el coste; valórelo según la solvencia del inquilino y su urgencia por recuperar el bien.

3) Juicio y desalojo. Si demanda, el juez podrá ordenar la restitución del inmueble y condenar al pago de las rentas adeudadas. Si pierde, el inquilino deberá pagar costas procesales; si gana, cobrar puede depender de la solvencia del deudor y de la existencia de garantías.

Y si gana, ¿cobra? La recuperación de las rentas depende de la existencia de bienes embargables o del fiador. Una sentencia sirve para ejecutar, embargar cuentas o bienes; si el inquilino es insolvente, el cobro puede ser parcial o lento.

Errores que arruinan el caso

• No conservar recibos ni extractos que prueben pagos previos o la falta de pago.

• No notificar fehacientemente: comunicaciones por chat sin constancia formal son difíciles de probar.

• Permitir ocupación sin formalizar la entrega del inmueble (acta de entrega) complica la restitución.

• No proceder contra el fiador o no verificar su solvencia cuando este figura en el contrato.

• Firmar acuerdos orales para fraccionar la deuda sin dejar constancia escrita y firmada por ambas partes.