Humedad y moho en la vivienda

¿Tienes razón?

Para saber si tiene base para reclamar hay que identificar la causa de la humedad: filtraciones por fallos en la impermeabilización, bajantes obstruidas por diseño defectuoso, fisuras que permiten ingreso de agua, o problemas de ventilación por mala ejecución. Tres elementos deciden su posición: la causa técnica (defecto constructivo vs mantenimiento), la relación contractual (venta, arriendo, obra), y las garantías aplicables. Si la vivienda es nueva y la humedad proviene de la estructura o de acabados mal instalados, es probable que exista responsabilidad del promotor o constructor. Si se trata de falta de mantenimiento por parte del propietario o de la administración, la responsabilidad puede recaer en ellos.

Documente dónde aparece la humedad (paredes, cielos rasos, pisos), su extensión y si genera moho que afecte salud. Guarde pruebas de comunicaciones previas con administración o constructor y cualquier diagnóstico médico si hay afectación a la salud.

Cómo se soluciona

1) Proteja la salud: reduzca la exposición al moho ventilando, aislando la zona afectada y consultando atención médica si hay síntomas respiratorios. Conserve informes médicos que acrediten daño a la salud si existen.

2) Reúna pruebas: fotografías con escala, video, mediciones de humedad si es posible y registros de aparición. Guarde cualquier queja previa presentada a la administración o al promotor.

3) Solicite diagnóstico técnico: un profesional en patología de la construcción o un ingeniero civil debe identificar la causa (filtración, capilaridad, condensación por diseño). El informe debe incluir causa, alcance y remedio propuesto.

4) Revise contratos y reglamentos: en conjuntos residenciales, el reglamento de propiedad horizontal o las obligaciones de la administración pueden definir responsabilidades. Si arrienda, verifique las obligaciones del arrendador sobre reparaciones.

5) Reclame por escrito al responsable: promotor, constructor, administración o arrendador, según corresponda. Use un medio con constancia de recibido y entregue copia del informe técnico.

6) Conciliación o demanda: si la reclamación no prospera, la conciliación extrajudicial en derecho es el siguiente paso en muchos casos; si no hay solución, proceda a la vía judicial. Para medidas urgentes por salud, la acción de tutela puede ordenar medidas provisionales.

7) Negociación de reparación: un acuerdo puede incluir ejecución de obra, control técnico y garantías adicionales. A veces aceptar una reparación bien garantizada es preferible a litigar.

En la práctica, la distinción entre un defecto constructivo y falta de mantenimiento es la que decide la responsabilidad. Por eso el peritaje es esencial.

Qué puede pasar

1) Reparación por la parte responsable: si el peritaje demuestra un defecto, el constructor o la administración suele ofrecer la reparación. Esto devolverá habitabilidad y, si es necesario, compensación por daños materiales.

2) Acuerdo o conciliación: puede pactarse una reparación con seguimiento técnico y compensación por bienes dañados. Aceptar un buen acuerdo suele ahorrar tiempo y riesgo.

3) Proceso judicial: de persistir la negativa, la demanda busca obligar a reparar y pagar perjuicios. El juez puede ordenar medidas provisionales. Si gana, cobrar dependerá de la solvencia del condenado; si pierde, corre el riesgo de costas procesales.

Y si gana, ¿cobro? Una sentencia es un título, pero su eficacia depende del patrimonio del fallado y de pólizas existentes.

Errores que arruinan el caso

• No documentar la presencia de moho ni guardar informes médicos si hay afectación.
• Permitir reparaciones sin contrato ni supervisión técnica independiente.
• No revisar el reglamento de propiedad horizontal o el contrato de arrendamiento antes de reclamar.
• Esperar a que el problema empeore sin notificar por escrito a la administración o promotor.
• Destruir o desechar bienes dañados sin registrar su estado para probar el daño.