Si pagó una preventa y luego descubre que la vivienda está gravada con hipoteca o que el constructor no entrega, la situación puede ser grave pero tiene remedios en la ley. Lo que determina su caso es el tipo de contrato, si existe tradición registral, y la información que le dieron antes de firmar. Primer paso: pedir por escrito explicación y copia del estado registral del inmueble.
Cuéntanoslo y te lo analizamos gratis en un minuto: qué opciones tienes, qué urge y qué contarle al abogado.
Analizar mi caso gratis Sin compromiso · Gratis
En preventa inmobiliaria las tres o cuatro cuestiones que marcan si puede reclamar son:
Si el registro muestra hipoteca y usted no fue informado, tiene base para reclamar por incumplimiento y por daños.
Qué puede hacer usted por su cuenta: pedir el certificado registral y presentar el reclamo inicial. Cuándo buscar abogado: si aparece hipoteca sobre la finca, si el promotor no responde o si le ofrecen una solución insuficiente; necesitará asistencia para medidas cautelares y para ejecutar una acción judicial.
1) Se arregla con una carta o solución directa. En algunos casos el promotor regulariza la situación, cancela la hipoteca o entrega la vivienda libre de gravámenes tras negociar con su acreedor. También puede proponer alternativas de financiación o devolución de pagos.
2) Acuerdo o conciliación. El promotor puede ofrecer compensación, entrega con reestructuración o devolución acordada. Un acuerdo formal puede incluir garantías adicionales y plazos para cumplimiento. Aceptar un acuerdo puede ser razonable si asegura la entrega o la restitución efectiva de su dinero.
3) Juicio. Si no hay acuerdo, la demanda puede exigir cumplimiento forzoso (entrega) o resolución del contrato con restitución de pagos. El proceso puede incluir solicitudes de medidas cautelares para evitar que el promotor grave más bienes. Si pierde, mantiene la obligación de probar; si gana, la ejecución depende de los bienes del promotor para pagar. Y si el promotor está insolvente, una sentencia no garantiza cobro inmediato.
¿Y si gana, cobro? La ejecución depende del patrimonio del demandado. Si hay bienes suficientes, la sentencia se ejecuta; si el promotor es insolvente, la sentencia puede quedar como crédito para el concurso o liquidación.
Al principio puede pedir el certificado registral y reclamar por su cuenta. Necesitará abogado si aparece una hipoteca puesta por el promotor o si la entrega no se realiza, porque hará falta solicitar medidas cautelares, preparar la demanda y evaluar la viabilidad de la ejecución. Si su situación económica lo amerita, pregunte por justicia gratuita o la Defensoría del Pueblo.
Otros problemas frecuentes en hipotecas
La promesa de compraventa obliga a las partes a celebrar el contrato final; la reserva de dominio implica que la propiedad queda en el vendedor hasta el pago total. La protección del comprador varía según cuál figura se haya pactado y cómo se hayan registrado garantías.
Sí: si hay riesgo de que el promotor grave más bienes o disponga de activos, puede solicitar medidas cautelares judiciales para preservar bienes y garantizar la futura ejecución de una sentencia. Un abogado ayuda a proponer y justificar esa medida.
Sí. La fiducia de administración o construcción protege los pagos porque el dinero queda en manos de un tercero fiduciario y se usa conforme a lo pactado. Si sus pagos no se hicieron por fiducia, su protección jurídica es menor.
Valore la propuesta: a veces la devolución sin intereses puede ser aceptable para recuperar liquidez rápidamente; otras veces conviene exigir compensación por el tiempo y el incumplimiento. Consulte a un abogado para cuantificar el perjuicio.
Sí. La ocultación de gravámenes puede ser motivo de incumplimiento contractual y de demandas por daños y perjuicios. Es una cuestión de prueba: tendrá que demostrar que el promotor conocía la carga y no la informó.
Te conectamos con los mejores abogados especializados. Consulta gratuita y sin compromiso.
