Me vendieron la casa con hipoteca o embargo

¿Tienes razón?

Su posición depende de tres elementos: lo que constó en la matrícula inmobiliaria al tiempo de la venta, lo que se consignó en la escritura pública y la buena o mala fe del comprador y del vendedor.

• Matrícula inmobiliaria: la inscripción de hipoteca o embargo es pública. Si la carga estaba inscrita antes de su compraventa y no la advirtió, la pregunta es si fue dado a conocer y si la escritura hace referencia. La inscripción previa pesa mucho.

• Escritura pública y cláusulas: la escritura debe reflejar la realidad jurídica del inmueble. Si en la escritura no se informó de una hipoteca o si el vendedor declaró falsamente que no existían gravámenes, usted puede reclamar por saneamiento por evicción o por vicios en el consentimiento.

• Buena o mala fe: si usted compró de buena fe y la carga fue ocultada por dolo del vendedor, la ley protege al adquirente y permite reclamar responsabilidad al vendedor. Si usted sabía de la carga y la aceptó, la reclamación será más débil.

En resumen: si la carga existía y no fue informada en la escritura o fue ocultada por el vendedor, tiene base para reclamar; si la carga estaba debidamente inscrita y la escritura la consigna, la situación es distinta.

Cómo se soluciona

1. Consulte la matrícula inmobiliaria y la escritura: solicite en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos la certificación de la matrícula a la fecha de firma. Guarde copia de la escritura y cualquier certificado que muestre la existencia de gravámenes.

1. Reúna comprobantes y comunicaciones: recibos de pago, comunicaciones con el vendedor, pruebas de que usted desconoce la existencia de la carga y, si existe, constancias de pago que haya hecho a terceros.

1. Reclame por escrito al vendedor solicitando saneamiento, cancelación de la carga a su costa o compensación. En muchos casos, el vendedor responde para evitar un proceso largo.

1. Solicite conciliación extrajudicial en derecho. La conciliación es una vía para obtener reparación o que el vendedor asuma la cancelación mediante recursos propios.

1. Si no hay arreglo, interponga la demanda correspondiente: puede ser acción de saneamiento por evicción, nulidad de la escritura por vicios del consentimiento (si hubo engaño) o demanda de responsabilidad contractual. El juzgado valorará la inscripción y la conducta del vendedor.

Acciones que puede hacer sin abogado: solicitar la matrícula, enviar reclamaciones por escrito y acudir a conciliación. Necesitará abogado si la situación implica nulidad de escritura, ejecución de hipoteca sobre el inmueble o si la otra parte tiene representación.

Qué puede pasar

1) Solución amistosa o por carta: el vendedor cancela la hipoteca, aporta recursos para levantar el embargo o paga una indemnización. Es la salida preferible si el vendedor tiene bienes.

2) Acuerdo en conciliación: se pacta la forma de cancelar la carga, pago de indemnización o nueva distribución del precio. Un acuerdo conciliado es ejecutable.

3) Juicio: el juez puede ordenar el saneamiento (el vendedor paga la carga o indemniza), anular actos si hubo dolo o condenar al vendedor por responsabilidad contractual. Si pierde, la ejecución de la hipoteca puede llevar al remate del inmueble; si gana, puede obtenerse indemnización, pero cobrarla depende de la solvencia del vendedor.

Si gana, ¿cobro? Una sentencia favorable obliga al vendedor, pero para cobrar puede requerirse medidas de embargo sobre sus bienes; si el vendedor no tiene bienes, recuperar el dinero puede resultar difícil.

Errores que arruinan el caso

• No verificar la matrícula inmobiliaria antes de firmar: aunque la notaría debe advertir, es su interés revisar las cargas inscritas.
• Aceptar explicaciones orales del vendedor sin constancia en escritura.
• Firmar documentos que reconozcan deudas o que permitan la ejecución de la hipoteca sin asesoría.
• No reclamar por escrito y no agotar la conciliación si es requisito de procedibilidad.