He descubierto humedades ocultas tras comprar la vivienda, ¿qué hago?

¿Tienes razón?

Tres factores determinan si puede reclamar al vendedor por humedades ocultas:

1. Origen temporal del defecto: si la humedad se originó antes de la entrega o es consecuencia de hechos posteriores. Un peritaje técnico sobre la edad y causa de la humedad es la pieza clave.

1. Lo que acordó en el contrato de compraventa y en el certificado de entrega: si el vendedor declaró la vivienda en buen estado o entregó con reservas, eso limita o abre la posibilidad de reclamar. Las cláusulas de “entregado en el estado visto y aceptado” pesan, pero no excluyen responsabilidades por vicios ocultos graves que el comprador no pudo detectar con una inspección razonable.

1. Prueba y notificación: cómo y cuándo usted comunicó la detección al vendedor y qué pruebas reúne (fotos con fecha, informes, comunicaciones con constancia de recibido). Sin pruebas fiables la reclamación es difícil, pero no imposible: los informes de un experto y la intervención de un conciliador ayudan.

Si al entrar usted tomó fotos, solicitó el diagnóstico del constructor o guardó el acta de entrega, su posición será más sólida. Si no dejó constancias, aún puede perseguir la reclamación, pero necesitará pericia técnica que explique por qué el defecto existía antes de la venta.

Cómo se soluciona

1) Reúna y preserve pruebas

• Haga fotos y vídeos detallados de la humedad, incluyendo fechas visibles (capturas de pantalla con fecha del móvil).
• Guarde el contrato de compraventa, el certificado o acta de entrega, recibos de pago y comunicaciones con el vendedor o la administración del edificio.
• Consiga facturas de reparaciones previas si existieran y cualquier informe técnico o garantía del constructor.

2) Solicite un diagnóstico técnico

• Encargue un peritaje de un profesional en patologías de la construcción o un ingeniero civil con experiencia en humedades. Pídale un informe que explique la causa (filtración, impermeabilización, capilaridad, tubería rota) y si el origen es anterior a la venta.
• Exporte las conversaciones de mensajería (WhatsApp, correo) con su fecha y guárdelas en varios dispositivos.

3) Notifique por escrito al vendedor

• Envíe una comunicación con constancia de recibido describiendo el defecto, adjuntando fotos y el informe técnico cuando lo tenga. Si el vendedor es una empresa constructora, incluya copia al representante legal.
• En asuntos con vivienda VIS o entregada por constructor, exija la activación de garantías o pólizas si existen.

4) Agote la conciliación extrajudicial en derecho si procede

• En muchos casos civiles, la conciliación es requisito antes de demandar. Presente la oferta de reparación o compensación y deje constancia.

5) Proceda judicialmente si no hay acuerdo

• Si no hay solución, la demanda en juzgado civil de circuito o municipal puede reclamar reparación del daño, cumplimiento o resolución de contrato, según convenga. Un abogado le ayudará a redactar la demanda y a elegir la vía.

Qué puede hacer usted solo: documentar, solicitar peritaje y enviar la comunicación por derecho de petición o carta con recibo. Para la conciliación y la demanda conviene apoyo profesional.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o reparación directa: lo más frecuente. El vendedor acepta reparar o paga una suma para arreglar, y el asunto termina sin juicio. Aceptar un arreglo por escrito suele ser rápido y práctico.

2) Acuerdo o conciliación: se firma un acta donde se detallan las reparaciones, plazos y, si procede, una compensación económica. Un acuerdo bien redactado evita reprocesos; por eso conviene que lo revise un abogado.

3) Juicio: si no hay acuerdo, la vía judicial puede pedir la reparación a costa del vendedor, la reducción del precio o la resolución del contrato cuando el defecto es grave. Si pierde, puede quedar condenado a costas y a pagar las pruebas y peritajes de la parte contraria. Y si gana, tiene que valorar la capacidad de pago del demandado: una sentencia no siempre se traduce en cobro efectivo si el vendedor es insolvente.

La pregunta que nadie hace: “y si gano, ¿cobro?” Dependerá de la situación patrimonial del vendedor y de si existen bienes embargables; a veces un acuerdo inmediato es más efectivo que una sentencia larga.

Errores que arruinan el caso

• No documentar desde el primer día: borrar fotos, no exportar chats o no pedir recibo de la comunicación con el vendedor complica la prueba.
• Reparar por su cuenta sin guardar factura detallada y sin permitir que el vendedor inspeccione: puede acusarle de agravar el daño.
• Firmar recibos de conformidad con reparaciones sin especificar trabajos pendientes o sin plazos y garantías.
• Esperar demasiado para notificar al vendedor o no pedir un peritaje temprano: la determinación del origen se complica con el paso del tiempo.
• No requerir conciliación cuando es requisito de procedibilidad: esto puede dejar la demanda inadmitida.