Quiero reclamar gastos hipotecarios que considero abusivos

¿Tienes razón?

Para saber si su reclamación es sólida hay que comprobar tres cosas: qué conceptos le cobraron, quién prestó el servicio y qué dice la escritura o el comprobante. Si en la escritura aparecen gastos cobrados por la entidad que en realidad correspondían a trámites de terceros (por ejemplo, servicios profesionales o impuestos que no le correspondían), su posición puede ser fuerte. Si la entidad aplicó comisiones por servicios internos no pactados o cobró tasas que la ley o la práctica bancaria no justifican, también puede haber base.

La clave es documental: la escritura pública de la hipoteca, las facturas y los comprobantes bancarios que demuestren que usted pagó determinada suma, y cualquier comunicación escrita con la entidad sobre esos cargos. Si no tiene estos documentos, no significa que haya perdido todo, pero su prueba será más débil y tendrá que apoyarse en presunciones y testigos.

Tenga en cuenta que algunas partidas son impuestos o gastos de terceros obligatorios por la operación (registro, notaría, impuestos de timbre en su caso), y otras pueden ser servicios contratados (avalúo, gestoría). Lo determinante es quién debía pagarlos según la escritura o el contrato y si se aplicaron comisiones o servicios no autorizados.

Cómo se soluciona

1. Reúna toda la documentación. Busque la escritura de compraventa y la escritura de hipoteca, las facturas de notaría, registro, avalúo, la copia de la póliza de seguro ligada a la hipoteca, los extractos bancarios donde figuren los pagos y cualquier contrato o condición firmada. Si tiene mensajes o correos donde la entidad le explica cargos, guárdelos y expórtelos.

1. Pida a la entidad una explicación por escrito. Dirija un derecho de petición o una solicitud por escrito que solicite la relación pormenorizada de los gastos cobrados, quién prestó cada servicio y la justificación contractual. La respuesta le ayudará a preparar la reclamación y, si la entidad no contesta o contesta sin fundamento, tendrá eso como antecedente.

1. Compare lo cobrado con lo documentado. Marque las partidas que parezcan impropias: servicios que la entidad contrató con terceros pero cargó a su cargo sin que conste su aceptación; comisiones internas no pactadas; duplicidad de cobros. Clasifique la prueba: facturas, recibos, extractos y la escritura.

1. Intente un acuerdo extrajudicial. En muchos casos, una carta bien fundada acompañada de la documentación provoca que la entidad reconozca un error o proponga una solución. Adjunte copia de la escritura, los comprobantes y la solicitud de rectificación y devolución.

1. Si no hay solución, active la vía judicial. Para reclamar judicialmente deberá solicitar la devolución de las partidas indebidas y, si procede, los intereses que correspondan por mora. Antes de demandar, en algunos casos es recomendable la conciliación extrajudicial o agotar recursos administrativos ante la Superintendencia Financiera, si aplica.

1. Ejecución de la sentencia. Si obtiene una sentencia favorable y la entidad no cumple, su abogado encargará la fase de ejecución para convertir la sentencia en efectivo, siempre valorando la solvencia de la entidad y las posibilidades reales de cobro.

Qué puede hacer usted hoy sin abogado: conseguir y ordenar la documentación, pedir por escrito la explicación a la entidad (derecho de petición), y presentar una carta de reclamación con copia de los documentos.

Qué puede pasar

1) Arreglo por carta. Lo más frecuente es que la entidad, al ver la documentación ordenada, reconozca un error o proponga una devolución parcial. Esto suele ser la salida más rápida y menos costosa: en muchos casos la entidad prefiere cerrar un expediente con un pequeño reintegro.

2) Conciliación o acuerdo extrajudicial. Si la entidad no reconoce el error, una conciliación puede cerrar el asunto con un pago o un abono, o con un compromiso de revisar cargos. Un acuerdo por menos de lo reclamado puede convenir porque evita litigio y llega antes; valore el coste de ir a juicio frente a lo que le ofrecen.

3) Juicio. Si no hay acuerdo, la reclamación pasa a la vía judicial. Si logra sentencia favorable, la entidad tendrá que devolver lo indebido y, en su caso, pagar intereses de mora. Si pierde, la sentencia puede desestimar su pretensión y, en casos extraordinarios, ordenar el pago de costas. Además, una sentencia contra una entidad solvente suele ser ejecutable; contra entidades con problemas de liquidez la efectividad práctica puede reducirse.

Y si gana, ¿cobro? Una sentencia contra una entidad que está operando normalmente suele ser efectivamente cobrable, pero si la entidad está en dificultades o en procesos concursales, la realidad es que una sentencia es un título y su cobro dependerá de la situación patrimonial del demandado.

Errores que arruinan el caso

• No conservar la escritura y los comprobantes: sin esos documentos su posición se debilita mucho. Exportar mensajes y capturas no es suficiente si falta la escritura.
• Hacer reclamaciones verbales o solo llamadas: documentación por escrito es lo que cuenta.
• Firmar acuerdos sin leerlos o sin que conste la renuncia expresa a futuros reclamos: algunos documentos pueden cerrar su derecho si no están bien redactados.
• Eliminar o modificar facturas y recibos: eso daña la prueba.
• Esperar demasiado para actuar: hay efectos procesales y de prueba que se complican con el paso del tiempo.