La fianza del alquiler no me la reintegran

¿Tienes razón?

Su derecho a que le reintegren la fianza depende de tres cosas: haber cumplido con las obligaciones del contrato (entregar el inmueble sin daños más allá del desgaste por uso normal), la existencia o no de un inventario o acta de entrega que pruebe el estado, y la prueba de que depositó la fianza inicialmente. Si entregó el inmueble de forma adecuada y puede probarlo con un acta de entrega, fotografías y testigos, su posición es fuerte. Si no hizo acta al devolver las llaves o no tiene fotos previas, la discusión será sobre el estado y el desgaste, y el arrendador puede intentar justificar retenciones por supuestos daños.

También influye el contenido del contrato: muchos contratos fijan cláusulas sobre reparaciones y deducciones permitidas. Revise si se pactaron procedimientos de verificación conjunta o peritajes. Si hay discrepancia técnica sobre daños, puede necesitarse un perito que compare el estado inicial y final.

Otro aspecto práctico es la forma en que el arrendador administra la fianza: a veces retiene sumas por reparaciones que no realizó o adjudica gastos generales. Si el arrendador pretende retener la fianza, debe justificar con facturas y comprobantes. Retenciones sin soporte sólido pueden ser reclamadas.

Cómo se soluciona

1. Reúna pruebas de la entrega y del estado del inmueble. Busque el contrato, el recibo de pago de la fianza, el acta de entrega inicial (si existe), fotos y videos anteriores y posteriores a la ocupación con metadatos, testigos presentes en la entrega y comunicaciones sobre la devolución de llaves.

1. Haga un requerimiento de devolución por un medio con constancia de recibido. Adjunte la prueba de la entrega y solicite la devolución de la fianza o la justificación detallada de las retenciones con facturas y recibos.

1. Verifique si el contrato exige conciliación o algún trámite previo. Si aplica, solicite la fecha de conciliación y presente toda la prueba. Si no está prevista, puede acudir directamente a la jurisdicción civil para reclamar el monto de la fianza.

1. Si el arrendador justifica retenciones por reparaciones, pida facturas y comprobantes y verifique que los trabajos correspondan a daños y no a desgaste normal. Si discrepa, recabe cotizaciones o un peritaje que evalúe la magnitud de los daños.

1. Presente demanda civil si no hay acuerdo. En la demanda pida la devolución, los soportes y, si corresponde, intereses y costas. Lleve las pruebas y, si existe riesgo de que el arrendador diluya bienes, explore medidas cautelares.

Qué puede hacer usted y qué necesita un abogado: puede reunir pruebas, enviar el requerimiento y presentar la conciliación. Un abogado es necesario si hay que litigar, pedir medidas cautelares, controvertir peritajes o si la contraparte tiene representación legal. Si le ofrecen un acuerdo, es buen momento para un abogado que valore la conveniencia.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta: muchas fianzas se devuelven tras un requerimiento formal que obliga al arrendador a justificar su conducta. Este es el camino más frecuente y rápido.

2) Acuerdo o conciliación: pactan la devolución total o parcial con un compromiso de pago. A veces conviene aceptar una devolución parcial si garantiza cobro efectivo y evita un proceso largo. El acta de conciliación permite ejecutar el pago si incumplen.

3) Juicio civil: el juez ordena la devolución de la fianza si constata que no hay base para la retención. Si pierde, puede pagar costas procesales. Y si gana usted, el cobro de la sentencia dependerá de la solvencia del arrendador.

Y si gana, ¿cobro? Con sentencia favorable puede ejecutar la devolución con embargo de cuentas y bienes. La efectividad depende del patrimonio del arrendador y de la existencia de bienes embargables.

Errores que arruinan el caso

• No documentar la entrega: devolver las llaves sin acta ni testigos dificulta probar la entrega y el estado.
• No guardar recibo de la fianza o no comprobar el pago inicial.
• Firmar documentos donde reconoce daños sin recibir copia y sin que conste el detalle del concepto pagado.
• No exigir facturas por reparaciones o aceptar justificantes verbales.
• Entregar el inmueble sin fotografías que muestren su estado en el momento de entrega.