Discrepancias con la promotora por superficies edificables

¿Tienes razón?

Tres cosas determinan si su reclamo tiene base: el contrato y los documentos anexos, la publicidad o folleto comercial, y la medición real constatada por un técnico. Si en el contrato figura una superficie concreta, esa cifra prima salvo que el propio contrato incluya una cláusula que permita variaciones y explique cómo se calcula la superficie. Si la información de venta (folleto, plano comercial, anuncio) dice otra cosa distinta al contrato, puede servir como prueba de la expectativa creada. Por último, la medición práctica del bien por un perito o topógrafo determinará cuánto espacio hay realmente y si existe una diferencia apreciable.

Otras circunstancias relevantes: si la promotora ya entregó el bien y usted firmó acta de recibo sin reservas, eso complica pero no elimina la posibilidad de reclamo; si hay zonas comunes cuya cuota de participación influye en la superficie útil, hay que distinguir entre área privada y coeficiente de copropiedad. La ordenación urbanística del municipio puede limitar o condicionar la edificabilidad y, en casos de promociones en verde o en preconstrucción, los planos técnicos aprobados y la licencia de urbanismo son documentos clave para comprobar la correspondencia entre lo prometido y lo entregado.

Cómo se soluciona

1) Reúna prueba: busque el contrato de compraventa, el mandato de promesa, anexos, planos, publicidad, correos y mensajes con la promotora, y el acta de entrega o la escritura. Haga una copia simple y otra con todo lo que muestre la superficie prometida. Si hubo pago por transferencia o consignación, guarde los recibos.

2) Solicite una medición técnica: pida a un ingeniero o topógrafo una medición pericial y un informe que detalle las superficies útiles y construidas. Exportar y guardar fotos y un informe técnico en PDF es decisivo; si el profesional realiza medición con GPS o con croquis, procure que esté firmado y fechado.

3) Reclamo escrito fehaciente a la promotora: envíe una carta o derecho de petición a la promotora exponiendo la discrepancia, adjunte la medición técnica y pida corrección, compensación o rectificación del precio. Guarde constancia de recibido. Si la promotora responde proponiendo acudir a conciliación extrajudicial en derecho, acéptela o pida prueba de su validez.

4) Conciliación extrajudicial en derecho: en muchos casos es requisito de procedibilidad para demandas civiles. Si llega a una conciliación, tenga todo por escrito y valore si el acuerdo compensa el problema —un acuerdo rápido puede evitar la trámites largos.

5) Vía judicial: si no hay acuerdo, su reclamación puede plantearse ante los juzgados civiles municipales o de circuito, solicitando la nulidad de cláusula, reducción de precio, reparación o resolución del contrato según corresponda. El juez valorará prueba documental y pericial. En paralelo, si se vulneraron derechos fundamentales, la acción de tutela puede ser una herramienta excepcional para proteger derechos como vivienda digna, pero no sustituye la reclamación patrimonial.

Qué puede hacer usted hoy: reunir documentos, encargar la medición técnica y enviar un derecho de petición o carta con constancia de recibido.

Qué puede pasar

1) Se arregla con carta y compensación: la opción más frecuente. La promotora reconoce la diferencia y ofrece compensación económica, menor precio o modificaciones para igualar la superficie. Un acuerdo puede ser ventajoso porque resuelve rápido y evita costes judiciales.

2) Acuerdo o conciliación: si se conviene una reducción del precio o una obra de acabado, se formaliza en acta conciliatoria o escritura. Es importante que el acuerdo incluya plazos y garantías sobre cómo se ejecutará la corrección. Un acuerdo firmado y con pago parcial es ejecutable.

3) Juicio: si no hay acuerdo, la demanda puede solicitar reparación, reducción del precio o resolución del contrato. Si usted pierde, puede quedar con costes procesales y sin compensación; si gana, la ejecución contra una promotora insolvente puede ser difícil. Además, en proceso civil, la parte perdedora puede asumir las costas según lo que decida el juez.

Y si gana, ¿cobra? Una sentencia favorable es una orden de pago o de ejecución, pero su efectividad depende de la solvencia de la promotora y de su patrimonio. En caso de insolvencia, la sentencia puede quedar como título ejecutivo difícil de cobrar.

Errores que arruinan el caso

• No guardar la publicidad, planos y mensajes: son pruebas que muestran la expectativa creada.
• Firmar el acta de entrega sin reservas: cerrar la recepción sin dejar constancia de diferencias hace más costoso el reclamo.
• No encargar medición técnica: los jueces valoran la prueba pericial; una medición casera no basta.
• Destruir o modificar documentos técnicos o planos: eso debilita la prueba.
• Aceptar un acuerdo verbal sin dejarlo por escrito: las promotoras pueden incumplir compromisos orales.