El area entregada es menor a la pactada en contrato

¿Tienes razón?

Que un inmueble tenga menos metros de los prometidos puede ser un incumplimiento contractual, pero la respuesta depende de tres cosas clave: qué dice su promesa o contrato sobre el área (si se pactó área privada, área construida o área privada más zonas comunes), si en el contrato se aceptó una tolerancia técnica o un régimen de medición distinto, y qué prueba existe sobre la medición actual (planos aprobados, certificación de avaluador, acta de entrega con mediciones). Si la promesa indica una cifra exacta y no hay cláusula de tolerancia, su posición suele ser fuerte; si el contrato habla de un área aproximada o incluye una tolerancia, la diferencia puede ser admisible.

También pesa quién midió y cuándo: una medición tomada por un perito independiente aportará más que un croquis del vendedor. Finalmente, verifique si la escritura pública y la matrícula inmobiliaria contienen otra superficie distinta: la que figure inscrita tiene valor probatorio importante.

Cómo se soluciona

1) Reúna la documentación. Busque la promesa de compraventa, el contrato de obra o venta, los planos aprobados por la curaduría o la autoridad urbana, la escritura pública y la matrícula inmobiliaria. Exporte fotos y guarde comunicaciones con el promotor: correos, mensajes, recibos de entrega y el acta de entrega o entrega técnica si existe.

2) Pida una medición técnica. Hágalo constar por escrito y pida que la medición sea por perito independiente o por un avaluador inscrito. Si el promotor se niega, contrate usted uno y solicite copia del informe. Exportar los chats y respaldar los archivos es esencial; no dependa sólo del teléfono.

3) Reclame por escrito y con constancia de recibido. Envíe una comunicación dirigida al promotor o vendedor explicando la discrepancia y solicitando solución (rectificación de área, compensación económica o restitución) y fije un plazo razonable para la respuesta. Conserve la constancia de recibido o la entrega en forma fehaciente.

4) Acuda a conciliación extrajudicial en derecho si la conciliación es requisito de procedibilidad para demandas civiles en su caso. Si su reclamación no prospera, tramite la conciliación; si se logra un acuerdo, que quede por escrito y, si procede, inscrito.

5) Demanda ante la jurisdicción civil. Si no hay acuerdo, presente demanda ante el juzgado civil municipal o de circuito competente, solicitando la reparación de perjuicios o la reducción del precio según corresponda. Lleve el informe pericial y los comprobantes de comunicaciones.

Qué puede hacer sin abogado: solicitar la medición independiente y enviar la carta de reclamación. Cuando ya le ofrezcan un acuerdo, o si hay complejidad probatoria o pericial, conviene consultar abogado.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta. Lo más frecuente es que las partes pacten una rebaja en el precio, un ajuste en la entrega de áreas comunes o una compensación. Un acuerdo escrito y firmado le da seguridad; valora la rapidez frente a lo que podría costar litigar.

2) Acuerdo o conciliación. En la conciliación puede obtener una reparación económica, la rectificación de planos o la entrega de compensaciones por áreas faltantes. El acuerdo puede incluir plazos concretos de ejecución y garantías de cumplimiento; si la empresa es solvente, esto suele ser la salida práctica.

3) Juicio. Si va a juicio, el juez decidirá en función de la prueba pericial y documental. Si usted gana, la sentencia puede ordenar compensación económica o reducción de precio o, en casos graves, resolución del contrato. Pero una sentencia contra una parte insolvente puede ser difícil de ejecutar; valorar la capacidad de pago del promotor es relevante antes de litigar.

Y si gana, ¿cobra? Una sentencia obliga al condenado a pagar, pero si el promotor no tiene bienes o los tiene gravados, la ejecución puede ser lenta o infructuosa. Por eso, negociar un acuerdo ejecutivo o garantías (fideicomiso, póliza, hipoteca) suele ser más práctico.

Errores que arruinan el caso

• No conservar la promesa, planos o actas de entrega. Sin documentos la discusión se vuelve testimonial.
• Borrar o no exportar chats y correos: la prueba electrónica debe conservarse fuera del teléfono.
• Firmar recibos de conformidad sin dejar constancia de la discrepancia: muchas personas firman y después es más difícil discutir la entrega.
• Aceptar verbalmente una compensación sin plasmarla por escrito y firmada.
• Esperar demasiado para solicitar la medición técnica: la obra puede cambiar y la prueba se complica.