Compré apartamento y tiene deudas de administracion

¿Tienes razón?

Su posición se define por tres factores: lo que el vendedor le informó y lo que pactaron en la compraventa; si las deudas son anteriores a la transferencia de la propiedad; y si existe documentación que pruebe que usted desconocía las obligaciones (certificaciones de la administración, constancia de no adeudo al momento de la firma). Si en la promesa o escritura constó que el comprador asumía las deudas, su poder de reclamo es menor. En cambio, si la deuda era previa y el vendedor la ocultó intencionalmente, usted puede reclamar el saneamiento por evicción o por vicios ocultos y exigir que lo indemnicen o que se haga cargo del pago.

La administración del edificio también es un actor: en algunos casos la deuda puede haberse generado por la conducta de la administración o por cuotas extraordinarias aprobadas en asamblea que no fueron notificadas. Verifique actas de asamblea y comunicados.

Cómo se soluciona

1. Reúna pruebas: certificado de tradición y libertad, copia de la escritura, la promesa, los recibos de pago de la administración, comunicaciones previas del vendedor y actas de asamblea. Pida a la administración un estado de cuenta histórico del inmueble.

1. Solicite al vendedor y a la administración una explicación por escrito: pida que le detallen el origen de la deuda y muestren documentos que prueben su existencia antes o después de la compraventa. Use un medio con constancia de recibido.

1. Compare fechas y responsabilidades: si la deuda se generó antes de la transmisión, el vendedor puede ser responsable; si fue aprobada por la asamblea después, la responsabilidad recae en el propietario actual, salvo pacto en contrario.

1. Conciliación extrajudicial en derecho: intente conciliar con el vendedor y la administración para que el vendedor asuma la deuda o para acordar un pago fraccionado y una quita. Lleve todas las pruebas.

1. Demandar saneamiento o indemnización: si no hay acuerdo y la deuda era previa y oculta, un abogado puede demandar al vendedor por saneamiento por evicción o por vicios ocultos, reclamando la reparación del perjuicio. La demanda puede pedir el pago de la deuda, intereses y perjuicios si procede.

Acciones inmediatas: pedir el estado de cuenta a la administración y la explicación por escrito al vendedor. Con abogado: preparar conciliación y demanda.

Qué puede pasar

1) Resolución amistosa: lo más frecuente es que el vendedor acepte negociar y asumir todo o parte de la deuda. Un acuerdo firmado y, de ser posible, protocolizado le da seguridad.

2) Acuerdo o conciliación formal: la conciliación puede establecer pagos, quitas o compensaciones. Un acuerdo suele ser la vía más rápida y práctica.

3) Juicio por saneamiento: si demanda y el juez le da la razón, puede ordenar que el vendedor pague la deuda o indemnice. Si pierde, puede asumir costas del proceso. Además, si el vendedor es insolvente, la sentencia económica puede ser difícil de ejecutar.

Y si gana, ¿cobro? El cobro depende de la capacidad patrimonial del vendedor; si está insolvente, la satisfacción del crédito puede ser parcial.

Errores que arruinan el caso

• No pedir el estado de cuenta histórico a la administración desde el primer día.
• Firmar que acepta deudas sin dejar constancia por escrito de la fecha de generación.
• No conservar la promesa o la escritura donde consten las obligaciones pactadas.
• Pactar verbalmente con el administrador sin documento que lo respalde.
• Aceptar asumir la deuda en negociación sin garantía de que el vendedor cancelará otras obligaciones existentes.