Descubro deudas de la comunidad tras comprar la vivienda: ¿quién responde?

¿Tienes razón?

Tres factores marcan si usted debe responder por deudas de la copropiedad que aparecen tras la compra.

1) Qué dijo el contrato de compraventa y la escritura. Si en el título o en el contrato figure que el comprador asume deudas pendientes de administración, esa cláusula es determinante salvo que sea abusiva o haya error, dolo o violencia en su firma. Si no hay cláusula, hay que mirar cuándo nació la obligación: si la cuota ordinaria o extraordinaria estaba ya vencida y era exigible antes de la transmisión, la obligación puede recaer sobre el propietario anterior.

2) La fecha de exigibilidad de la deuda y la información que le dieron. Si la deuda se originó y fue notificada antes de la transmisión, la administración puede intentar exigirla al propietario registral actual, porque la ley de propiedad horizontal establece la responsabilidad solidaria del propietario respecto de cuotas devengadas. Pero si la deuda fue generada por hechos posteriores a la compra, la obligación es del nuevo propietario.

3) La prueba documental: actas de junta, estados de cuenta, certificaciones de la administración y comunicaciones con el vendedor. Si el vendedor ocultó información material sobre deudas a sabiendas, puede haber un caso por vicios ocultos o fraude contractual.

Piense en estos elementos como un checklist: contrato/escritura, certificado de deuda expedido por la administración con fechas, comunicaciones del vendedor y actas de la junta de propietarios. Con esas piezas se valora si la deuda recae sobre usted o si debe reclamársela al vendedor.

Cómo se soluciona

1) Reúna la documentación. Busque la escritura pública, el contrato de compraventa, el comprobante de pago del precio, el certificado de tradición y libertad, la certificación expedida por la administración de la copropiedad que detalle la deuda (con fechas y conceptos) y las actas de la asamblea si existen. Exporta y guarda las conversaciones con el vendedor y los comprobantes de pago que demuestren cuándo tomó posesión.

2) Compare fechas y obligaciones. Identifique si la deuda es por cuotas cuyo periodo inició antes de la escritura o por servicios y obras posteriores. Si usted ya pagó cuotas a partir de su posesión, guarde esos comprobantes.

3) Reclamación extrajudicial al vendedor. Redacte una carta o derecho de petición dirigido al vendedor pidiendo aclaración y pago; adjunte la certificación de la administración. Envíela con constancia de recibido. Si el vendedor dice que la deuda es suya, pida pruebas y ofrezca conciliación.

4) Conciliación extrajudicial en derecho o ante el centro de conciliación. Antes de demandar en muchos casos es necesario intentar conciliación. Solicite acta de conciliación y proponga soluciones: pago total, compensación con parte del precio, o acuerdo de pago fraccionado.

5) Demanda judicial si no hay acuerdo. Si la conciliación falla, puede demandar por incumplimiento contractual o por vicios ocultos, o la administración puede demandar al propietario registral por cuotas adeudadas. En la demanda su abogado analizará la posibilidad de pedir que se deje en cabeza del vendedor la obligación por ocultamiento o fraude.

Qué puede hacer usted hoy sin abogado: pedir a la administración la certificación detallada de la deuda y enviar derecho de petición o carta solicitando aclaración y copia de actas.

Qué puede pasar

1) Se arregla con carta: muchas situaciones se resuelven con negociación entre comprador y vendedor o con una conciliación. El vendedor puede asumir la deuda ante riesgo de un pleito. Un acuerdo suele ser la solución más rápida y menos costeosa, aunque implique ceder en parte del reclamo.

2) Acuerdo o conciliación formal. Puede pactarse que el vendedor pague la deuda, que se compense contra una suma retenida del precio si alguna garantía quedó pendiente, o un plan de pagos. El acuerdo evita litigar y llega antes a una solución ejecutable.

3) Juicio. Si no hay acuerdo, la administración puede demandar al propietario registral y usted puede ejercer acción contra el vendedor por incumplimiento o vicios ocultos. Si pierde la demanda, puede cargarle con intereses y costas judiciales. Incluso si gana, cobrar de un vendedor insolvente puede ser difícil: una sentencia no garantiza efectivo si la otra parte no tiene bienes.

Y si gana, ¿cobro? Una sentencia favorable es un título para ejecutar contra bienes del deudor. Pero si el vendedor no tiene bienes o tiene evasión patrimonial, la ejecución puede resultar infructuosa. Por eso a veces firmar un acuerdo es más efectivo que esperar una sentencia que no se pueda cobrar.

Errores que arruinan el caso

• No pedir la certificación de la administración de inmediato: sin ese documento pierde la prueba principal.
• Destruir o no conservar el contrato, la escritura o los comprobantes de pago: sin ellos será difícil demostrar fechas y responsabilidades.
• Aceptar verbalmente que usted asume la deuda sin dejar constancia escrita: cualquier reconocimiento puede dificultar una demanda posterior.
• No intentar conciliación cuando es requisito de procedibilidad: algunas demandas civiles requieren acta de conciliación previa.
• Firmar acuerdos con renuncias amplias sin asesoría: puede perder derechos de reclamación por ocultamiento.