Daños por mala ejecución de reformas anteriores, ¿puedo reclamar al reformista o al vendedor?

¿Tienes razón?

La cuestión de la responsabilidad entre reformista y vendedor se decide con base en cuatro elementos:

• Quién hizo la obra. Si existe un contrato, factura o presupuesto firmado con el reformista, su responsabilidad primaria es más clara. Si la reforma fue realizada por el propietario anterior sin contrato formal, hay que rastrear indicios: facturas de materiales, testimonios de vecinos o fotos.

• Qué se pactó y qué se informó. Si el vendedor conocía fallas derivadas de la reforma y no las informó al comprador, puede ser responsable por ocultamiento de vicios. Si el contrato de compraventa insiste en que la vivienda se entrega en perfecto estado y había reformas mal hechas, el vendedor puede responder.

• La relación entre reforma y daño actual. El nexo causal debe estar probado: un informe pericial debe señalar que el daño que sufre hoy deriva de la mala ejecución de esa reforma concreta.

• Existencia de seguros o garantías sobre la reforma. Si la obra estuvo cubierta por una póliza o por garantía del reformista, la reclamación puede dirigirse a esa póliza en primer lugar.

Si puede identificar al reformista o existe indicio de ocultamiento por parte del vendedor, tiene argumentos para reclamar. Sin identificación, su caso se complica, pero no desaparece: el peritaje puede ayudar a rastrear la causa y posibles responsables.

Cómo se soluciona

1. Identifique al responsable de la reforma. Busque facturas, contratos, testimonios y fotografías antiguas. Pregunte en la administración del edificio o a vecinos: a veces hay constancia de obras previas.

1. Haga un peritaje técnico. El informe debe conectar la mala ejecución de la reforma con los daños actuales y describir las actuaciones necesarias para la reparación.

1. Notifique por escrito al reformista y al vendedor según corresponda. Envíe comunicaciones con constancia de recibido y adjunte el peritaje. Si existe póliza de la reforma, comuníquese también con la aseguradora.

1. Conciliación extrajudicial. Si la conciliación es exigida como requisito de procedibilidad, preséntese con la prueba técnica. En ella puede buscar un acuerdo de reparación o indemnización.

1. Demanda civil si no hay acuerdo. La demanda podrá dirigirse al reformista, al vendedor o a ambos, dependiendo de los hechos. La acción judicial debe incluir el peritaje y la prueba documental que sostenga la pretensión.

Qué puede hacer usted solo: reunir pruebas, pedir peritaje y notificar a las partes. Contrate un abogado si las partes niegan responsabilidad, si hay ofertas de acuerdo o si el caso entra en procesos concursales o de liquidación.

Qué puede pasar

1. Reparación directa por el reformista. Si se identifica al responsable y tiene capacidad, puede reparar el daño tras la presentación del peritaje.

1. Acuerdo con el vendedor o conciliación. Si el vendedor ocultó la reforma defectuosa, puede pactar una reparación o compensación. El acuerdo suele ser preferible cuando el reformista no tiene patrimonio suficiente.

1. Juicio y sentencia. Si hay demanda, el juez determinará la responsabilidad y la cuantía de la reparación o indemnización. Las consecuencias prácticas de ganar dependen de la solvencia del condenado: una sentencia no garantiza el cobro si el responsable carece de bienes.

Y si gana, ¿cobro? La ejecución depende de los bienes del condenado o de garantías contractuales. Si la responsabilidad recae en una persona insolvente, la sentencia reconoce su derecho, pero el cobro efectivo puede requerir diligencias adicionales.

Errores que arruinan el caso

• No identificar quién hizo la reforma: sin esa referencia es difícil dirigir la reclamación.

• No guardar pruebas de la obra: facturas, fotos y contratos son decisivos para demostrar quien fue el autor y cómo se ejecutó.

• Reparar sin documentar: intervenir la causa sin peritaje impide probar que el daño existía y cómo era su origen.

• No explorar pólizas o garantías dejadas por el reformista: a veces hay cobertura que cubre la reparación.