Si hay varios propietarios inscritos y sobre el bien pesa una hipoteca única, el acreedor puede reclamar contra todos los obligados según la escritura. Lo que determina la responsabilidad es el título (quién firmó el crédito) y la inscripción registral. Primer paso: revise la escritura y el folio de matrícula para ver quién figura como deudor y quién solo como propietario.
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No se puede contestar sí o no sin ver la escritura y el registro, pero las claves son tres: quién contrató el préstamo y firmó como deudor, cómo quedó constituida la hipoteca en la escritura (si afecta a toda la cuota o a una parte) y cómo está inscrita la obligación en la matrícula inmobiliaria. En Colombia la responsabilidad frente al acreedor deriva del título y de la firma: quien firmó el pagaré o el contrato de mutuo y la hipoteca es el obligado principal. Sin embargo, la hipoteca grava el bien y puede afectar a copropietarios que no hayan firmado si la constitución hipotecaria afecta la cuota indivisa correspondiente o si la inscripción no distingue cuotas. Cuando hay varios titulares, la acción ejecutiva tiende a dirigirse contra el bien gravado para satisfacer la obligación; en la práctica, la ejecución puede culminar con la adjudicación o remate del inmueble independientemente de quién vivía en él. Además, las relaciones internas entre copropietarios son una cosa y la responsabilidad frente al tercero (el banco) es otra: aun cuando un copropietario no haya sido quien tomó el crédito, puede perder su cuota si el bien se embarga y se remata. Por eso es esencial verificar si la hipoteca está constituida sobre la totalidad del predio o solo sobre una cuota; también conviene comprobar si hay avalistas o deudores solidarios que amplían la acción del acreedor.
Qué puede hacer usted solo: revisar escrituras y matrícula, intentar negociar con los demás copropietarios y con el acreedor. Cuándo necesita abogado: cuando hay ejecución en curso, cuando haya discrepancias sobre quién debe cuánto o para presentar excepciones en el proceso judicial.
1) Se arregla entre copropietarios y con el acreedor. Es lo más práctico: los copropietarios se ponen de acuerdo para pagar o vender y así evitar el remate judicial. Un acuerdo puede incluir quién aporta qué y cómo se reembolsa al que pagó más.
2) Acuerdo con el banco o conciliación. El acreedor puede aceptar un pago parcial, reestructuración o adjudicación a favor de uno de los copropietarios. Un acuerdo judicial o extrajudicial puede proteger la cuota de los que no participaron del crédito si se negocia correctamente.
3) Remate o adjudicación del inmueble. Si no hay acuerdo y la deuda se confirma, el bien se puede rematar. En este escenario, todos los titulares registrales pueden ver afectada su cuota. Internamente, los copropietarios que pagaron de más podrán demandar al deudor principal para recuperar su aporte, pero eso no evita la pérdida material si el inmueble se vende en remate.
Y si gana alguien internamente, ¿cobra? Un fallo a favor de un copropietario que pagó no garantiza la recuperación rápida: necesitará ejecutar esa sentencia contra el patrimonio del deudor, y si este carece de bienes la recuperación puede ser limitada.
Si hay ejecución en curso o conflicto sobre quién debe qué, conviene un abogado: defenderá ante el juez, propondrá peritajes sobre cuotas y formalizará acuerdos entre copropietarios. Si la discusión es solo interna y los montos son pequeños, puede intentar un arreglo entre ustedes; si alguno ofrece un acuerdo al banco, asesórese: ese es el momento clave para valorar la conveniencia de un abogado. Si tiene recursos limitados, puede solicitar asistencia judicial gratuita.
Otros problemas frecuentes en ejecuciones hipotecarias
Sí. Aunque no haya firmado, la hipoteca grava el bien y la ejecución puede afectar a la totalidad del inmueble inscrito. La solución pasa por demostrar que la obligación no le corresponde y negociar con los copropietarios o con el acreedor para proteger su cuota.
Legalmente existen acciones internas para reclamar aportes, pero no puede forzar pagos inmediatos; puede demandar la parte que corresponda y obtener una sentencia, que luego deberá ejecutar. La vía práctica suele ser la negociación o la venta del bien.
Si no hay acuerdo, la vía judicial permite solicitar la división y venta del bien, pero la división física no siempre es posible. En esos casos el juez puede ordenar la venta judicial del bien en remate.
Un acuerdo privado entre titulares no impide la acción del banco frente al bien inscrito. Para protegerse frente al banco se necesita un acuerdo con el acreedor o una solución registrada y notificada; lo privado solo regula relaciones internas.
Sí. Si cumple los requisitos de insuficiencia de recursos puede pedir asistencia judicial gratuita para su defensa, lo que cubriría la representación y costos procesales en muchos casos.
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