Compraste la vivienda en pareja sin acuerdo y rompéis: ¿qué pasa?

¿Tienes razón?

Su posición depende de tres cosas: cómo aparece la propiedad en el Registro de Instrumentos Públicos (a nombre de uno, de ambos o de una sociedad), quién puso el dinero de la compra y si existió o no convivencia con ánimo de constituir patrimonio común. Si la escritura está a nombre de ambos como copropietarios, su derecho es claro: ambos son titulares y la división sigue reglas de propiedad horizontal o condominio según el caso. Si está a nombre de uno solo, usted puede acreditar aportes con transferencias bancarias, recibos, testigos, correos y fotografías que prueben pagos. En la práctica, un aporte económico no documentado puede ser difícil de acreditar.

Además, hay que distinguir si existió una sociedad de hecho entre la pareja (acuerdo tácito para formar un patrimonio común). La sociedad de hecho no necesita ser escrita, pero requiere prueba de aportes y de la voluntad de compartir beneficios y cargas. El régimen de bienes aplicable (por ejemplo, sociedad patrimonial) cambia si hay matrimonio civil o unión marital de hecho debidamente reconocida: en esos casos, la valoración de aportes y el reparto responden a normas específicas.

Finalmente, si uno de los dos hipotecó el inmueble para obtener crédito, el banco sigue teniendo derechos frente al deudor: la existencia de un crédito no se anula por la separación. Si el préstamo se mantuvo y el bien está gravado, la división debe respetar las cargas hipotecarias.

Cómo se soluciona

1) Reúna la prueba de titularidad y de aportes. Busque la escritura, la matrícula inmobiliaria, comprobantes de transferencia, extractos bancarios, cheques, contratos de anticipo y comunicaciones donde se acuerde la compra. Si pagó en efectivo, recabe testigos y recibos firmados por quien consta como propietario.

2) Hable y proponga conciliación. La vía más rápida suele ser acordar división o venta y reparto del precio. Pida que el acuerdo se deje por escrito y, preferible, que se firme ante un conciliador en derecho o notario para darle formalidad. Esto suele ahorrar tiempo y gastos.

3) Si no hay acuerdo: valoración y liquidación. Si hubo sociedad de hecho, se puede reclamar la liquidación patrimonial en un proceso civil para que un juez determine las contribuciones y ordene la partición. Si no hubo sociedad, puede reclamar el reconocimiento de aportes y la restitución de lo aportado.

4) Si la vivienda está hipotecada o hay terceros (bancos): consulte al acreedor. El banco mantiene su derecho de crédito; la separación no lo exime del pago. Cualquier negociación sobre venta o subrogación del crédito debe acordarse con la entidad financiera.

5) En casos de violencia doméstica o riesgo para la persona, recuerde que la acción de tutela y medidas de protección ante autoridades competentes pueden ser herramientas para proteger derechos fundamentales y la integridad física.

6) Documente cualquier acuerdo: si aceptan una venta, firme un documento que establezca montos, plazos y quién se responsabiliza por la deuda pendiente.

Qué puede pasar

1) Acuerdo y venta o reparto. Lo más frecuente y recomendable: venden la casa y reparten el fruto según lo pactado, o uno compra la parte del otro mediante un pago. Un acuerdo evita litigio y gastos.

2) Conciliación judicial o extrajudicial. Si se consigue conciliación, puede dictarse un acta que obliga a las partes. Aun si el acuerdo es por menos de lo que la persona cree que vale la casa, la inmediatez y la certeza pueden compensar esperar un juicio.

3) Juicio de liquidación o reconocimiento de aportes. Si se va a juicio, el juez valorará pruebas y decidirá cómo repartir. Si pierde la pretensión de reconocimiento, la consecuencia puede ser que no reciba nada; si gana, obtendrá una proporción o la devolución de lo aportado. Respecto a las costas, el juez puede imponerlas a la parte que actúe temerariamente.

Y si gana, ¿cobra? Cobrar depende de la existencia de bienes del otro cónyuge o pareja y de la posibilidad de ejecutar la sentencia; una orden de pago contra alguien insolvente es difícil de hacer efectiva.

Errores que arruinan el caso

• No guardar comprobantes de pago: transferencias, recibos o contratos.
• Firmar documentos de renuncia o cesión sin asesoría: puede ceder derechos que luego son difíciles de recuperar.
• Actuar en caldear emocionalmente la discusión (insultos, bloqueo de pagos) que complica la negociación práctica.
• No considerar la hipoteca: vender sin acordar con el banco puede resultar en obligaciones incumplidas.