Compré una vivienda con obras pendientes en la comunidad: ¿qué riesgos corro?

¿Tienes razón?

Tres elementos determinan los riesgos: la información que recibió antes de comprar, lo acordado en la escritura o cesión, y lo que conste en las actas de la copropiedad. Si la promesa o escritura de compraventa menciona obras pendientes y usted las conoció y aceptó, su obligación está más clara. Si la información era insuficiente o engañosa, puede tener argumentos para reclamar.

La copropiedad funciona con decisiones tomadas en asamblea y obligan a todos los propietarios desde el momento en que adquieren la unidad, salvo que el título diga otra cosa. Si antes de la compraventa ya se aprobó en asamblea una obra y su financiación (con reparto de costos), usted, en calidad de nuevo propietario, suele ser responsable de su parte proporcional. Si la obra está en proyecto y no aprobada, el riesgo es de que en el futuro se apruebe y se le exija contribuir.

Importante: averigüe si existe un fondo de imprevistos o un seguro que cubra parte de la obra, y si hay acuerdos de pago. En ocasiones, el vendedor y la comunidad pueden haber pactado un calendario o condonaciones; todo eso debe constar por escrito.

Cómo se soluciona

1. Solicite la documentación de la copropiedad antes de cerrar la compra. Pida actas de asamblea, estado de cuenta de la administración, presupuestos o contratos relativos a la obra y el reglamento de propiedad horizontal. EXPLORTE y guarde copias.

1. Verifique si en las actas consta aprobación de la obra y la forma de financiamiento: aporte por unidad, crédito o fondo. Si ya está aprobada y el vendedor no la informó, puede tener base para reclamar por falta de información.

1. Consulte el estado financiero de la copropiedad: saldo del fondo, deudas pendientes con proveedores y si existe retención o garantía para la obra. Esto le dará una idea de la carga que puede heredar.

1. Negocie con el vendedor: puede pactar en la compraventa quién asume los costos ya aprobados (por ejemplo, que el vendedor pague una parte o entregue un descuento). Haga que cualquier acuerdo quede por escrito y se inscriba si procede.

1. Si ya es propietario y la asamblea aprueba la obra, participe activamente y solicite cuotas razonables o plazos. Si considera que la obra no es necesaria o que el presupuesto es inflado, pida peritaje o impugne el acuerdo en la vía civil si procede.

Qué puede hacer hoy: pedir actas y estado de cuenta y no firmar sin esa información. Cuando ya es propietario, documente la situación y solicite acceso a la información financiera.

Qué puede pasar

1. Se arregla entre partes: lo habitual es que comprador y vendedor negocien la asignación del coste antes del cierre. Un acuerdo por escrito resuelve el problema.

1. Acuerdo en asamblea o negociación con la administración: la copropiedad puede aprobar un plan de pagos o buscar crédito colectivo; para usted puede ser mejor aceptar pagos fraccionados que litigar.

1. Impugnación y juicio: si la asamblea aprobó la obra con irregularidades (convocatoria defectuosa, mayoría incorrecta) usted puede impugnar el acuerdo en sede judicial. Si pierde la impugnación, quedará obligado a pagar su cuota; si gana, la obra quedaría sin financiación.

Y si gana, ¿cobra? En estos casos el remedio no siempre implica dinero para usted: anular un acuerdo no garantiza que recupere gastos, solo evita la obligación futura.

Errores que arruinan el caso

• No pedir las actas y estados financieros antes de comprar.
• Confiar solo en la palabra del vendedor sobre la existencia o no de obras.
• Firmar acuerdos verbales con la administración; todo debe quedar por escrito.
• No asistir ni participar en asambleas cuando la obra se discute; su silencio puede interpretarse como aceptación.
• No revisar el reglamento de propiedad horizontal: ahí están las reglas de las mayorías y financiación.