Me vendieron con arrendatario que no entrega el inmueble

¿Tienes razón?

Su situación depende de tres elementos decisivos: lo pactado en la escritura de compraventa respecto a la entrega; la existencia de contrato de arrendamiento y su inscripción o publicidad; y las comunicaciones previas entre vendedor y arrendatario. Si en la escritura se acordó entrega libre y el vendedor no consiguió que el arrendatario entregara, usted tiene base para reclamar cumplimiento o indemnización. Si la compraventa se realizó con el arrendatario y esto se indicó, su derecho a posesión está condicionado a los plazos del contrato de arrendamiento y a la posibilidad de solucionar la posesión por la vía procesal.

La inscripción del contrato de arrendamiento en el folio real o su anotación en la Cámara de Comercio puede afectar su publicidad frente a terceros: la compra hecha ignorando una situación inscrita suele ser más difícil de revertir. También importa si hubo entrega material del inmueble: si usted entró y el arrendatario se quedó a deber la llave, la cuestión se rige por la posesión de hecho versus el título jurídico.

Cómo se soluciona

1. Reúna documentación. Busque la escritura, el contrato de arrendamiento si existe, recibos de pago, comunicaciones entre vendedor y arrendatario y cualquier prueba de que se le prometió entrega libre.

1. Notifique por escrito al vendedor y al arrendatario. Envíe comunicaciones con constancia pidiendo entrega y explicando su pretensión. Guarde comprobantes.

1. Verifique la posibilidad de desalojo. Consulte a un abogado para valorar las vías de restitución de la posesión: la jurisdicción civil maneja acciones de restitución y desalojo; en casos con contrato registrado la actuación cambia. El abogado le dirá si procede intentar conciliación o iniciar acción judicial.

1. Conciliación extrajudicial como paso previo. En muchos casos es requisito o, al menos, una etapa recomendable. Proponga plazos o compensaciones que permitan la salida pacífica del arrendatario.

1. Demanda por incumplimiento contra el vendedor o acción de restitución frente al ocupante. Si el vendedor ocultó la situación o incumplió el acuerdo de entrega, usted puede reclamar daños y perjuicios o exigir la resolución de la compraventa. Si contra el ocupante, la vía es la acción de restitución o desalojo según el título que exista.

Acciones que puede hacer solo: revisar documentos y notificar. Para desalojo o para demandar al vendedor por incumplimiento, conviene asistencia jurídica.

Qué puede pasar

Primera vía: solución pactada. Muchas veces se llega a un acuerdo con el arrendatario: entrega pactada a cambio de pago o ayuda para la mudanza. Un pacto suele ser la forma más rápida de recuperar la posesión.

Segunda vía: conciliación o acuerdo con el vendedor. El vendedor puede asumir la obligación de entregar o indemnizar. Si acepta pagar una suma para que el arrendatario salga, ese acuerdo puede formalizarse y ejecutarse.

Tercera vía: proceso judicial. Si se acude al juzgado, la decisión puede reconocer la restitución de la posesión o el incumplimiento por parte del vendedor. Si usted pierde, la consecuencia es que no recupera la posesión y puede cargar con costas. Si gana, la ejecución depende de la situación patrimonial del condenado.

Y si gana, ¿cobro efectivo? Tener sentencia es valioso pero su ejecución depende de bienes del condenado. Por eso muchos compran un acuerdo ejecutivo que asegure pago inmediato.

Errores que arruinan el caso

• No revisar la escritura y el registro antes de comprar.
• No conservar comunicaciones y recibos de arriendo anteriores a la compra.
• Intentar sacar al ocupante por la fuerza: eso puede generarle responsabilidades penales o civiles.
• Firmar transacciones con el vendedor sin dejar constancia escrita sobre la entrega.
• No actuar cuando el arrendatario ofrece pequeñas cantidades para seguir ocupando; aceptar sin documento puede crear tolerancia.