Compré un lote y tiene problemas de tradición

¿Tienes razón?

Tres factores definen si su reclamación tiene fuerza. Primero: la existencia de título y tradición. En Colombia, la tradición se acredita con la inscripción registral; si su escritura no está inscrita o hay anotaciones en contra, su dominio puede no estar consolidado. Segundo: lo que pactó con el vendedor. Si firmó una promesa de compraventa y el vendedor se obligó a transferir y no lo hizo, tiene derecho a exigir el cumplimiento o la resolución del contrato. Tercero: vicios ocultos o fraude. Si el vendedor ocultó gravámenes, embargos o que no era propietario, usted puede reclamar por incumplimiento, saneamiento por evicción o incluso por fraude.

No siempre la solución es inmediata: la naturaleza de la irregularidad (falta de inscripción, doble venta, error en linderos, gravámenes no informados) marca el camino.

Cómo se soluciona

1. Consulte la certificación de tradición y libertad en la oficina de registro o vía electrónica. Ese documento muestra la cadena registral, anotaciones y gravámenes. Compare con la escritura que usted tiene.

1. Reúna el contrato y la prueba de pago. Busque la promesa, la escritura, recibos, transferencias o consignaciones, comunicaciones con el vendedor y cualquier documento que pruebe la operación.

1. Reclame al vendedor por escrito con constancia. Explique el defecto y solicite la regularización o la indemnización. Si existió promesa y el vendedor se comprometió a inscribir, pida cumplimiento forzado o la devolución de lo pagado y daños.

1. Evalúe la vía administrativa o de consumo. Si la operación fue promovida por una inmobiliaria o un urbanizador, puede acudir a la Superintendencia de Industria y Comercio o a la Defensoría del Pueblo para presentar queja. Si se trata de un urbanizador que incumplió la entrega de títulos, esa entidad puede mediar.

1. Conciliación y demanda. Intente conciliación extrajudicial; si no hay solución, interponga la demanda civil correspondiente (cumplimiento, resolución, saneamiento por evicción o nulidad). En la demanda, aporte la certificación registral y la prueba de pago.

Qué puede hacer solo: conseguir la certificación de tradición, reunir contratos y reclamar por escrito. Qué necesita abogado: litigio para saneamiento, demandas de nulidad o procesos con tercerías si hay compradores posteriores.

Qué puede pasar

1) Se arregla con el vendedor. Frecuentemente el vendedor regulariza la inscripción o devuelve el dinero con una compensación. Un acuerdo firmado y, preferiblemente, inscrito es una buena salida.

2) Conciliación o reparación. Puede llegarse a un pago por daños o a la formalización del traspaso mediante escritura pública y posterior inscripción, si la situación registral lo permite.

3) Juicio. En caso de doble venta, fraude o defectos graves, el juez puede ordenar la nulidad del acto o el saneamiento y condenar al vendedor a devolver lo pagado y a indemnizar. Si pierde la demanda, puede quedarse sin el predio y sin posibilidad de recuperar lo pagado si el vendedor no tiene bienes embargables. Además, la complejidad aumenta si existen terceros de buena fe inscritos.

Y si gana, ¿inscribe fácil? La sentencia favorable suele permitir la inscripción, pero si hay terceros de buena fe o gravámenes posteriores, la ejecución e inscripción pueden requerir trámites adicionales. El resultado práctico depende de la situación registral y de la solvencia del vendedor.

Errores que arruinan el caso

• No pedir certificación de tradición antes de comprar.
• Confiar solo en la palabra del vendedor sin documento público.
• Inscribir una escritura defectuosa sin revisar cargas y gravámenes.
• No reclamar por escrito y sin constancia en cuanto detecta el problema.
• Firmar recibos de entrega de dinero sin cláusulas de protección o prueba de pago bancario.