Comprador no paga la cuota pactada en compraventa de inmueble

¿Tienes razón?

Su posición depende de lo que diga el contrato y de si acordaron alguna garantía real o hipotecaria. Tres elementos determinantes: 1) el contrato de compraventa y su cláusula de incumplimiento o de pago; 2) la existencia de garantías (hipoteca, fiducia, promesa con pago en escritura pública, cláusula penal); 3) los recibos o constancias de los pagos efectivamente realizados y de los que se adeudan. Si el contrato está debidamente firmado y existe documento que documente cuotas y plazos, usted tendrá una base sólida para exigir pago o resolver y solicitar la restitución del bien conforme a lo pactado. Si el contrato es verbal, reclamar es más difícil pero no imposible: necesitará pruebas que demuestren el acuerdo y los pagos parciales.

Cómo se soluciona

1. Reúna el contrato y la prueba de los pagos. Localice la minuta, la promesa de compraventa o la escritura pública, y todos los comprobantes de las cuotas pagadas. Documente también las comunicaciones donde el comprador reconoce la deuda o solicita prórrogas.

1. Revise las garantías pactadas. Si existe hipoteca, pignoración o fiducia, tendrá preferencia real sobre el inmueble. Si hay cláusula penal, podría exigir la sanción contractual prevista por incumplimiento. Si la entrega de la escritura está condicionada al pago total, verifique las cláusulas de resolución.

1. Envíe un requerimiento de pago con constancia de recibido. Detalle el saldo, las consecuencias del incumplimiento según el contrato y la posibilidad de iniciar acciones judiciales. Guarde la constancia: sirve como antecedente si acude a la vía judicial.

1. Explore negociación extrajudicial. Proponer un plan de pago, reestructuración de cuotas o garantía adicional puede evitar litigio y conservar la relación cuando es viable. Si el comprador ofrece garantías, pídalas por escrito.

1. Si no hay acuerdo, valore la acción judicial correspondiente. La vía puede ser la acción de cumplimiento contractual para exigir el pago o la resolución contractual para recuperar la propiedad, según lo pactado en el contrato. Si existen garantías reales, puede instarse su ejecución.

1. Solicite medidas cautelares en demanda si teme que el comprador pretende enajenar o gravar el inmueble. Una medida cautelar puede prohibir traslados sobre el bien mientras se decide el litigio.

Qué puede hacer usted solo: recopilar contrato y comprobantes, enviar requerimiento con constancia y tratar de negociar. Cuándo contratar abogado: para interponer demanda de resolución o ejecución de garantía real, solicitar medidas cautelares, o si el comprador ya inició trámites registrales sobre el inmueble.

Qué puede pasar

1) Se arregla por carta o acuerdo. Con frecuencia las partes pactan una moratoria, un plan de refinanciación o garantías adicionales. Un acuerdo por escrito y firmado da seguridad y evita costes judiciales.

2) Acuerdo o conciliación. En sede de conciliación o en una audiencia judicial puede alcanzarse un pacto que incluya pagos y garantías. Un acuerdo judicial o conciliado que se incumpla es ejecutable.

3) Juicio, resolución y ejecución de garantías. Si demanda, el juez puede declarar el incumplimiento y ordenar la resolución del contrato, o condenar al pago. Si existen garantías reales, pueden ejecutarse para satisfacer el crédito. Si usted pierde, deberá asumir riesgos procesales y costos; si gana, el cobro dependerá de la existencia de bienes suficientes o de la posibilidad de ejecutar la garantía.

Y si gana, ¿cobro? La sentencia le facilita ejecutar garantías reales o embargar bienes, pero solo es efectiva si existen activos sobre los cuales hacer efectiva la condena. Por eso muchas veces es recomendable negociar una garantía real al firmar el contrato.

Errores que arruinan el caso

• No tener el contrato por escrito o no elevar la promesa a escritura cuando era obligatorio: complica probar términos esenciales.
• No conservar recibos o comprobantes de las cuotas pagadas: dificulta calcular el saldo.
• Permitir que el comprador registre el inmueble sin asegurarse de cláusulas de control: registrar puede complicar la restitución si se hizo sin medidas cautelares.
• No incluir garantías reales en contratos de venta a plazos: sin garantía, la ejecución depende de la capacidad de cobro del comprador.
• Aceptar pagos en efectivo sin recibo que detalle imputación al saldo pactado.