Compre en remate y el ocupante no desocupa

¿Tienes razón?

No siempre el comprador por remate obtiene la posesión sin trámites adicionales. Lo que determina su derecho a exigir la entrega es, en primer lugar, la firmeza de la sentencia o providencia que ordenó el remate y la posterior adjudicación; en segundo lugar, la inscripción de dicha adjudicación en la oficina de instrumentos públicos; y en tercero, si la persona que ocupa el inmueble fue notificada y tenía algún título que pudiera oponer frente al adquirente. Si la adjudicación está firmada y debidamente inscrita, su posición para pedir la restitución es sólida. Pero si la adjudicación no está inscrita, o el ocupante alega derechos anteriores (posesión de buena fe, arrendamiento con contrato vigente, etc.), la vía para la paz jurídica es distinta.

Además, es relevante si existe orden expresa de desalojo en la sentencia inicial o si el proceso de desalojo quedó pendiente. La identidad del ocupante y su conducta (resiste con violencia, tiene pertenencias, alega vulnerabilidad social) también condicionan las medidas prácticas.

Cómo se soluciona

1) Reúna la documentación: copia de la sentencia o providencia de remate y adjudicación, acta de remate, comprobante de inscripción en la oficina de instrumentos públicos (folio de matrícula), recibos de pago del impuesto predial y cualquier comunicación con el anterior poseedor.

2) Notifique formalmente al ocupante: entregue un requerimiento por escrito con constancia de recibido en que le pida la entrega de la posesión indicando el título que usted obtuvo (adjunte copia). Guarde la constancia de recepción o, si no lo recibe, levante acta de notificación por un notario o acuda a autoridad competente.

3) Si el ocupante no desocupa, solicite el auxilio de la fuerza pública mediante la autoridad judicial competente. Para ello normalmente se requiere una acción de restitución de la posesión o mandamiento de desalojo según el caso, presentada ante el juez civil competente. El procedimiento se basa en demostrar la mejoría del título (su inscripción) frente a la posesión del tercero.

4) Si hay indicios de que el ocupante tiene un contrato de arrendamiento o derecho que vence, examine ese documento. En caso de contrato de arrendamiento, puede que el adquirente deba respetar el término del contrato salvo pacto en contrario; si no existe, el desalojo procede por la vía judicial correspondiente.

5) Evite la autotutela: no intente forzar la entrada, cambiar cerraduras o retirar pertenencias sin orden judicial. Eso puede convertirle en autor de un delito o en responsable civil.

Acciones que puede hacer usted sin abogado: pedir copias de la adjudicación e inscribirla, entregar el requerimiento fehaciente y solicitar al despacho judicial la constancia de diligencias. Necesitará abogado para tramitar la demanda de restitución, coordinar la intervención de la fuerza pública y representar en audiencias.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta: en muchos casos el ocupante abandona al recibir la notificación y ante la prueba de su título. Esto es lo más rápido y evita costos. Un acuerdo puede incluir un plazo de entrega y condiciones para el retiro de bienes.

2) Acuerdo o desalojo por conciliación: la conciliación ante centro autorizado o la intervención de un tercero puede llevar a un acuerdo de entrega con condiciones (fecha, inventario de bienes). Esto suele ser preferible cuando el ocupante alega vulnerabilidad: se acuerda salida ordenada.

3) Juicio y ejecución forzada: si no hay acuerdo, el proceso judicial puede terminar en una orden de desalojo ejecutada por la fuerza pública. Si usted pierde (por ejemplo porque el juez determina que el ocupante tiene mejor título o un contrato vigente), podría enfrentar costas procesales. Si gana, la orden de desalojo necesita ejecución práctica; eso implica coordinación con autoridades y tiempo.

Y si gano, ¿cobro? ‘‘Cobrar’’ aquí significa obtener la posesión material. Aunque el juez le dé la razón, si el ocupante no tiene bienes o se niega a entregar, la ejecución puede requerir la intervención de la policía; no hay garantía de que el inmueble esté en las mismas condiciones que al comprarlo.

Errores que arruinan el caso

• Entrar por la fuerza o cambiar cerraduras sin orden judicial: puede derivar en responsabilidad penal y civil.
• No inscribir la adjudicación en la oficina de instrumentos públicos: sin inscripción pierde la protección registral que facilita el desalojo.
• No documentar notificaciones al ocupante: sin constancia resulta difícil probar que se le pidió la entrega.
• Ignorar la existencia de contratos de arrendamiento o procesos paralelos: puede derivar en sorpresa procesal y pérdida del pleito.