Cómo reclamar garantía por defectos en obra nueva

¿Tienes razón?

Para saber si tiene razón al reclamar protección por defectos en obra nueva hay que mirar tres cosas: el contrato y las garantías pactadas; la naturaleza y fecha de aparición del defecto; y la prueba técnica que demuestre que el problema es atribuible a la construcción y no al uso. El contrato de compraventa o la escritura debe contener cláusulas sobre garantías y plazos de reparación; incluso cuando no estén, el Código Civil y la doctrina establecen responsabilidad por vicios ocultos y por incumplimiento de la obligación de entregar la cosa en buen estado.

Si los defectos son visibles desde la entrega y usted los anotó en el acta de entrega, su posición es fuerte. Si aparecieron después y eran imposibles de detectar al recibir la vivienda, hablamos de vicios ocultos: la carga probatoria exige pruebas técnicas (avaluaciones, reportes de peritos) que acrediten la existencia del defecto y su origen en la construcción.

Importante: documente todo con fotos y videos fechados y con registros de las comunicaciones. Si el constructor niega responsabilidad y usted puede probar negligencia u omisión en materiales o ejecución, tendrá base para exigir reparación, reposición o incluso resolución del contrato en casos graves.

Cómo se soluciona

1. Documente el defecto. Tome fotografías y videos con fecha visible (o acompañe con metadatos), haga una relación escrita de las fallas y, si es posible, consiga un informe inicial de un profesional (ingeniero civil, arquitecto) que describa el defecto. Guarde facturas de cualquier reparación provisional.

1. Notifique por escrito al constructor o promotor. Envíe una comunicación con constancia de recibido solicitando la reparación de los defectos según la garantía que aparece en el contrato o según la responsabilidad civil. Si no tiene respuesta, deje constancia de ello: esa falta de respuesta es útil para la conciliación o demanda.

1. Solicite intervención de la administración de la obra o del fiduciario (si la promoción tiene fiducia) para que obliguen al constructor a responder. En proyectos asociados a bolsa de valores, cámaras de conciliación o fiduciarias, suele haber mecanismos internos.

1. Conciliación extrajudicial en derecho. Antes de demandar, en muchos casos es obligatorio intentar conciliar. Lleve pruebas técnicas y presupuesto de reparación; un conciliador puede lograr un compromiso de reparación o indemnización.

1. Demanda judicial civil. Si no hay acuerdo, un abogado presentará demanda por incumplimiento contractual y vicios ocultos, aportando informes periciales para cuantificar la reparación. El juez puede ordenar la reparación, sustitución del bien, rebaja del precio o resolución del contrato según la gravedad.

Qué puede hacer usted hoy: tomar fotos, pedir informe técnico inicial y notificar al constructor con copia de todo. Qué necesita un abogado: preparar la demanda, coordinar peritaje y representación en conciliación y juicio.

Qué puede pasar

1. Reparación amistosa: lo más frecuente es que un constructor acepte y repare los defectos tras la notificación, especialmente si se trata de asuntos estéticos o menores.

1. Acuerdo o conciliación: se pacta la reparación con plazos y garantías, o una indemnización parcial y una rectificación técnica. Un acuerdo puede incluir supervisión por perito independiente.

1. Juicio: si llega a juicio, el magistrado puede ordenar la reparación por cuenta del constructor, una rebaja del precio o resolución contractual cuando el defecto es esencial. Si usted pierde, puede quedar obligado a pagar costas; si gana, la ejecución depende de la solvencia del constructor.

Y si gana, ¿cobra? Si el constructor es una empresa solvente, la sentencia se ejecuta; si es una persona sin solvencia, el cobro puede ser lento.

Errores que arruinan el caso

• No documentar la falla desde el primer momento: sin fotos, videos y reportes técnicos su prueba es débil.
• Permitir reparaciones no autorizadas por terceros: arreglos improvisados pueden ocultar el defecto y dificultar peritajes posteriores.
• No exigir acta de entrega con observaciones: si no deja anotado el defecto al recibir la vivienda, su posición será menos sólida.
• Firmar finiquitos o actas de conformidad sin comprobar reparaciones.
• No intentar la conciliación previa cuando es requisito antes de demandar.