Los constructores responden por defectos de la obra según lo pactado y por normas civiles: la garantía cubre vicios de calidad y conformidad. Si encuentra defectos, documente todo, avise por escrito al constructor, pida reparación mediante derecho de petición o comunicación fehaciente y, si no hay respuesta, inicie conciliación o acción judicial con apoyo técnico.
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Para saber si tiene razón al reclamar protección por defectos en obra nueva hay que mirar tres cosas: el contrato y las garantías pactadas; la naturaleza y fecha de aparición del defecto; y la prueba técnica que demuestre que el problema es atribuible a la construcción y no al uso. El contrato de compraventa o la escritura debe contener cláusulas sobre garantías y plazos de reparación; incluso cuando no estén, el Código Civil y la doctrina establecen responsabilidad por vicios ocultos y por incumplimiento de la obligación de entregar la cosa en buen estado.
Si los defectos son visibles desde la entrega y usted los anotó en el acta de entrega, su posición es fuerte. Si aparecieron después y eran imposibles de detectar al recibir la vivienda, hablamos de vicios ocultos: la carga probatoria exige pruebas técnicas (avaluaciones, reportes de peritos) que acrediten la existencia del defecto y su origen en la construcción.
Importante: documente todo con fotos y videos fechados y con registros de las comunicaciones. Si el constructor niega responsabilidad y usted puede probar negligencia u omisión en materiales o ejecución, tendrá base para exigir reparación, reposición o incluso resolución del contrato en casos graves.
Qué puede hacer usted hoy: tomar fotos, pedir informe técnico inicial y notificar al constructor con copia de todo. Qué necesita un abogado: preparar la demanda, coordinar peritaje y representación en conciliación y juicio.
Y si gana, ¿cobra? Si el constructor es una empresa solvente, la sentencia se ejecuta; si es una persona sin solvencia, el cobro puede ser lento.
Puede iniciar la reclamación usted mismo notificando al constructor y pidiendo reparación. Necesita abogado cuando la parte se niega a reparar, cuando hay que coordinar peritajes técnicos o si la solución propuesta incluye indemnización; un abogado redacta la demanda, coordina peritaje y le representa en conciliación o juicio. Si tiene menos recursos, averigüe acceso a defensoría o asistencia jurídica gratuita.
Otros problemas frecuentes en compra de vivienda
Un vicio oculto es un defecto no visible ni detectable al recibir la vivienda que existe desde la construcción. Requiere prueba técnica para demostrar que el defecto es anterior a la entrega y no por mal uso posterior.
Sí. Un informe técnico de un profesional acreditado es prueba importante; conviene que incluya diagnóstico, causas probables y presupuesto estimado de reparación.
Retener pagos puede ser arriesgado sin asesoría porque usted podría incurrir en incumplimiento contractual. Mejor notifique, documente y recurra a conciliación o abogado.
Sí, en muchos proyectos la administración o el fiduciante tienen mecanismos para exigir reparación a los constructores; solicite su intervención por escrito.
Es más difícil, pero si el defecto era oculto y aparece después, aún puede reclamar. Necesitará pruebas técnicas que acrediten que el defecto existía desde la entrega.
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