Si en una ejecución hipotecaria le reclaman gastos de remate que usted no reconoce, eso puede ser improcedente o desproporcionado según lo que estipule el contrato y la ley. Lo que decide si puede impugnarlo es el contenido del contrato, el detalle de los gastos y si hubo oportunidad de oponerse en el proceso. Primer paso: pida el desglose detallado y guarde la comunicación con constancia de recibido.
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No siempre que le reclamen un gasto significa que la reclamación sea justa. Las claves para valorar su caso son:
Si varios de estos elementos están a su favor, tiene fundamento para reclamar la improcedencia o excesividad de los cargos.
Qué puede hacer usted por su cuenta: pedir el desglose y revisar el expediente judicial. Qué solicitar a un abogado: valoración de la procedencia de cargos, preparación de la oposición al remate y, si procediera, solicitud de medidas cautelares.
1) Se arregla con una carta o corrección. El acreedor puede aceptar retirar o ajustar cargos manifiestamente injustificados si usted demuestra la falta de comprobantes o la duplicidad. Muchas disputas se resuelven en esta fase.
2) Acuerdo o conciliación. Un acuerdo puede incluir la reducción de gastos, un plan de pago para la deuda principal, o una reestructuración que evite el remate. Aceptar un acuerdo puede ser ventajoso: da certeza, reduce costas y evita riesgo procesal.
3) Juicio. Si usted no consigue acuerdo, la disputa se resuelve en sede judicial. En la oposición al remate se discute la procedencia de los gastos, y el juez puede ordenar su exclusión o su rebaja. Si pierde la oposición, el remate continúa y además puede cargar con las costas. Si gana, podrá lograr la exclusión de cargos y eventualmente la declaración de nulidad de actos viciados.
Y si gana, ¿cobro? En materia de gastos, si el juez ordena restitución o exclusión, la sentencia es ejecutable; la recuperación efectiva de sumas reclama que la parte contraria tenga patrimonio para responder.
Puede iniciar pidiendo el desglose y revisando el expediente por su cuenta. Necesitará un abogado si el acreedor no corrige la posición, si el remate sigue adelante, o si hay dudas técnicas sobre la razonabilidad de los gastos. Un abogado le ayuda a preparar la oposición al remate, solicitar pruebas periciales y representar la conciliación. Si no puede pagar, consulte la Defensoría del Pueblo o la posibilidad de justicia gratuita.
Otros problemas frecuentes en hipotecas
Son los costos asociados al procedimiento de ejecución y venta (publicidad, comisiones, honorarios). El acreedor debe justificar esos gastos con facturas o contratos; cargos genéricos sin comprobante son cuestionables.
Sí. La notificación defectuosa es un motivo serio para pedir la nulidad de las actuaciones. Debe revisar el expediente y, si hubo fallas, impugnar el proceso en la instancia correspondiente.
A veces sí: un acuerdo da solución rápida y evita costas. Valore la reducción ofrecida frente al riesgo de juicio. Si acepta, exija que quede por escrito y detallado el desglose de cargos.
La Superintendencia puede intervenir en prácticas abusivas de entidades vigiladas y mediar, pero las decisiones sobre remates y exclusión de cargos suelen requerir actuación judicial. La superintendencia, no obstante, puede sancionar prácticas indebidas.
La carga de la prueba para demostrar la improcedencia de un gasto suele recaer en quien lo cuestiona, pero el acreedor también debe aportar comprobantes. Si ninguno prueba, el juez valora la credibilidad y proporcionalidad de los cargos.
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