El apartamento entregado no coincide con lo prometido

¿Tienes razón?

La cuestión se decide comparando lo prometido en el contrato, planos y la publicidad con la realidad del inmueble recibido. Tres factores determinan su posición: la naturaleza y la cuantía de la diferencia (acabados menores frente a cambios estructurales o en el área), lo pactado en las cláusulas contractuales sobre tolerancias y modificaciones, y lo que conste en el acta de entrega. Si lo entregado difiere esencialmente —por ejemplo, la distribución, el metraje, la existencia de elementos prometidos— su reclamación será más sólida. Si la diferencia es meramente estética y el contrato prevé ajustes, la fuerza del reclamo es menor.

También influye si el constructor le pidió firmar el acta de entrega sin anotar observaciones; firmar sin reservas complica la reclamación posterior, aunque no la elimina del todo si hay vicios ocultos.

Cómo se soluciona

1. Documente las diferencias. Tome fotografías con fecha y hora, compare con los planos y la publicidad que recibió. Anote mediciones del área si sospecha variación y guarde facturas o comprobantes de cualquier trabajo provisional que haya costeado.

1. No firme el acta de entrega sin reservas. Si aún no firmó, deje constancia escrita de las faltas y solicite plazo para la subsanación. Si ya firmó, haga igualmente una reclamación por escrito detallando las diferencias y pidiendo solución.

1. Reclamación formal. Envíe una comunicación con constancia de recibido al promotor y al constructor detallando los defectos o variaciones, solicitando reparación, sustitución de acabados o compensación según corresponda. Adjunte pruebas fotográficas y planos.

1. Conciliación extrajudicial. Si no hay respuesta satisfactoria, promueva la conciliación en derecho para resolver técnicamente las diferencias: subsanación, cumplimiento o indemnización. La conciliación permite fijar plazos y condiciones.

1. Peritaje técnico. Si hay discusión sobre la magnitud del defecto, solicite un peritaje independiente que mida áreas, verifique calidades y constate vicios ocultos. El perito técnico aporta prueba de peso en conciliación y juicio.

1. Demanda civil. Si no se soluciona, la demanda puede exigir cumplimiento forzado de las obras de adecuación, la rebaja del precio o la rescisión con indemnización. Un abogado le ayudará a determinar la mejor vía según la gravedad del incumplimiento.

Qué puede hacer usted solo: documentar con fotos, recoger la publicidad y enviar la reclamación. Qué necesita un abogado: negociar en conciliación, gestionar el peritaje y presentar la demanda con la estrategia procesal adecuada.

Qué puede pasar

1) Se arregla con carta o reparación. Muchas disputas se resuelven con la corrección de acabados, ajustes en áreas o compensaciones económicas. Esta es la alternativa más rápida cuando la empresa puede y quiere corregir.

2) Acuerdo o conciliación. En conciliación puede acordarse que el constructor haga obras de adecuación o pague una compensación. Aceptar un acuerdo puede ser sensato si la reparación es viable y la empresa es solvente.

3) Juicio. Si se demanda, el juez evaluará la prueba técnica y ordenará cumplimiento, rebaja o rescisión con indemnización si procede. Si pierde, enfrentará las costas procesales; si gana, la ejecución dependerá del patrimonio del demandado.

Y si gana, ¿cobro? La efectividad de una sentencia depende de la solvencia del constructor. En proyectos grandes suele haber bienes para ejecutar; en desarrollos con empresa en dificultades, la ejecución puede complicarse.

Errores que arruinan el caso

• Firmar acta de entrega sin reservas ni inventario de fallas.
• No conservar la publicidad o los planos que prometían determinadas calidades.
• Aceptar soluciones verbales o promesas de corrección sin garantía escrita.
• No pedir un peritaje técnico cuando la diferencia se discute.
• Retrasar la reclamación hasta que las reparaciones temporales oculten los defectos.